Аналитика


"Ипотечников" станет больше
экономика | Центральный ФО | В России

Процентная ставка по ипотеке в этом году может упасть до 8-8,5%, а то и 6% благодаря изменению ключевой ставки, которую Центробанк в конце прошлого года снизил до 7,75% годовых. Эксперты Накануне.RU уверены: став доступнее, ипотека закредитует еще больше россиян. При этом, вопреки оптимистичным ожиданиям отдельных игроков рынка, спрос на студии и "однушки" сохранится, ведь доходы россиян выше не станут.

15 декабря прошлого года совет директоров Банка России снизил ключевую ставку с 8,25 до 7,75% годовых с оговоркой, что снижение может продолжиться в первом полугодии 2018 г.

"Инфляция находится на уровне 2,5% и будет постепенно приближаться к 4% к концу 2018 г. Продление соглашения об ограничении добычи нефти снижает проинфляционные риски на горизонте до года. С учетом этого Банк России снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов. Банк России продолжит переходить от умеренно жесткой к нейтральной денежно-кредитной политике постепенно. Банк России допускает возможность некоторого снижения ключевой ставки в первом полугодии 2018 г.", – сказано в сообщении ЦБ.

Процентная ставка может снизиться еще больше 9 февраля, когда запланировано заседание совета директоров ЦБ по денежно-кредитной политике.

"Эксперты ожидают, что главный финансовый регулятор понизит ключевую ставку", – сообщили Накануне.RU в пресс-службе Ассоциации застройщиков Московской области.

За снижением показателя последует снижение ставки по ипотечному кредитованию, уверены эксперты.

"По нашим прогнозам, средние ипотечные ставки в 2018 г. могут снизится до 8-8,5% годовых, то есть примерно на 1-1,5 пунктов по сравнению с текущей стоимостью жилищного кредита, которая сейчас составляет в среднем 9,7%. В следующем году не ожидается всплеска инфляции: в Центробанке полагают, что индекс потребительских цен не вырастет выше 3%. Это значит, что при сохранении низкой активности в экономике регулятор продолжит сокращать учетную ставку (сейчас она составляет 7,75%), поэтому ставки по кредитам действительно продолжат снижение", – пояснила Накануне.RU управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Отдельные оптимистичные игроки рынка недвижимости прогнозируют снижение вплоть до 6%, тогда как в Подмосковье это уже стало реальностью: несколько компаний, входящих в Ассоциацию застройщиков Московской области, запустили совместно с банками программы кредитования со сниженной ипотечной ставкой до 6% годовых.

В большинстве субъектов РФ такая низкая ипотечная ставка пока – скорее исключение из правил, заметил директор екатеринбургского "Центрального ипотечного агентства" Евгений Шубин.

"Предпосылки для снижения ипотечной ставки есть: снижается ключевая ставка, соответственно, снижается и стоимость займов. Говорить о конкретных цифрах – 8% или 6% я не возьмусь. Формально и сегодня существует ставка в 6%, например, на Крайнем Севере действуют программы для коренных народов. Если говорить о кредитах для большинства людей, которые не подпадают под какие-то супер-условия и программы, то процентная ставка в районе 8,5% реальна, если ничего не случится в стране", – сообщил Накануне.RU Евгений Шубин.

Однако в будущем снижение до 6% возможно, уверен директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко.

"Оптимистичный прогноз среднего процента по ипотечным займам в 6% относится скорее к долгосрочной перспективе, и на сегодняшний день не подкреплен практическими инструментами", – сообщил эксперт Накануне.RU.

Главное, чтобы ЦБ не сменил взятый курc."В том случае, если ЦБ будет последовательно реализовывать свою стратегию по снижению ключевой ставки, то данный прогноз вполне реалистичен (8,5-8%), а что касается 6%, то уже сейчас государство субсидирует данную ставку для многодетных семей", – считает вице-президент по девелопменту SDI Group Максим Каварьянц.

ипотека(2015)|Фото: pan-sophia.ru

Как показала практика, доступность ипотеки увеличивает количество закредитованных россиян. Если раньше редкие семьи решались вступить в 20-летнюю "кабалу", то с понижением процентной ставки покупку собственного жилья в кредит выбирает чуть ли не каждый третий россиянин.

Так, по данным ЦБ, в прошлом году в России было выдано 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2 трлн руб. Это на 37% больше, чем годом ранее, при том, что ставка снизилась на 2%.

"Соответственно, если тенденция к уменьшению стоимости кредитов продолжится и ставки опустятся до 8-8,5%, в 2018 г. объем выдачи может увеличиться еще на 30-35%, ведь чем дешевле кредит, тем больше людей он привлекает. Помимо количественных изменений, произойдут и качественные. Как показала практика, сокращение ставки приводит к увеличению среднего размера ипотечного кредита. Если в начале года он составлял 1,78 млн руб., то к концу года достиг 1,92 млн руб. Это значит, что покупателей не только стало больше, но и они чаще стали уделять внимание объектам большей площади или более качественного уровня", – добавила Мария Литинецкая.

По прогнозам SDI Group, рост ипотечного рынка в 2018 г. составит 7-10%.

Свой "вклад" в увеличении числа "ипотечников" сыграет и отмена долевого строительства.

"Влияние ипотечной ставки на рынок недвижимости основано не столько на рациональном расчете, сколько на субъективной оценке "удачного времени" для покупки квартиры. Сегодня все обстоятельства "за": хороший выбор, интересные качественные проекты, объективные цены, лояльная ипотека. В перспективе — отмена возможности выгодного инвестирования в строительство новостроек. Совокупность этих факторов стимулирует к активным действиям даже ту аудиторию, которая при более "прохладном" рынке предпочла бы отложить решение квартирного вопроса на год-два. В связи с этим мы прогнозируем и органический рост объема ипотечного кредитования вслед за ростом количества сделок, и рост среднего размера кредита", – добавил Виктор Прокопенко.

Есть и другие факторы роста ипотечных кредитов. По словам руководителя управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павла Тимошенко, это будет достигнуто также за счет экономии операционных издержек банков. "Банки сегодня активно внедряют различные онлайн-процессы, которые в конечном счете помогут сделать ипотеку во всех смыслах более доступной", – сказал он.

По прогнозам аналитиков АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов может вырасти в 2018 г. до 2,5 трлн руб.

Благодаря снижению ипотечных ставок все больше сделок осуществляется с применением ипотеки. Политика ЦБ в данном случае поддерживает шаткий спрос на рынке недвижимости: "Платежеспособность людей невелика, и без ипотеки они покупали бы меньше", – пояснил Евгений Шубин.

Возможно, доступность ипотеки простимулирует людей выбирать жилье комфортнее, просторнее, а, следовательно, и дороже.

"В условиях снижения реальных располагаемых доходов населения снижение ипотечной ставки безусловно оказывает положительное влияние на рынок первичной недвижимости. При условии снижения ставок по ипотечным кредитам, граждане со стабильным заработком могут себе позволить жилье большей площади, такую тенденцию отмечают многие компании-члены ассоциации", – заметили в Ассоциации застройщиков Московской области.

Правда, на сегодняшний день большая часть населения страны высокого стабильного дохода не имеет, напомнил Евгений Шубин.

"Люди считают свои деньги. Если брать доход человека относительно цен на все, относительно стоимости жизни, то он не растет, а, наоборот, падает. Поэтому говорить о том, что люди будут размахиваться на большие кредиты, потому что ставка стала ниже на 1-1,5, пусть даже 2 пункта, не приходится", – считает директор "Центрального ипотечного агентства".

Между тем, расчеты показывают, что даже небольшое снижение ипотечной ставки сделает комфортное жилье доступнее для россиян.

"С точки зрения покупателя, ориентированного на комфортный ежемесячный взнос, снижение ставки на 2% — это возможность приобрести квартиру большей площади. Простой расчет: ипотечный займ в 4 млн руб. на 20 лет при ставке в 10% "стоит" 38,6 тыс. руб. в месяц, а при ставке в 8% на сопоставимый взнос (в 41,8 тыс. руб.) можно выйти, оформив кредит на 5 млн. В этой ситуации многие предпочтут однокомнатной квартире пусть небольшую, но двухкомнатную", – обосновал Прокопенко.

Но застройщикам пока рано отказываться от недорогого сегмента: студий и "однушек" и переключаться преимущественно на просторные квартиры.

"Цены на жилье все еще относительно высокие, а доходы населения по-прежнему сокращаются, поэтому на рынке останется большое число клиентов, ориентированных на наиболее бюджетные предложения. Соответственно, застройщики сохранят широкую линейку планировок с самыми разными габаритами (от 18 кв. м и выше), чтобы охватить как можно больше потенциальных клиентов. Полагаю, текущая структура предложения по количеству комнат, где преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, не претерпит заметных изменений в ближайший год", – поделилась своим мнением Мария Литинецкая.

жилье эконом класса, Курган, Заозерный(2015)|Фото: 999555.ru

Правда, малометражное жилье и без доступной ипотеки уходит на второй план.

"Протестировав этот формат на практике, покупатели сделали логичный вывод: в них неудобно жить, их сложно продать. В новых проектах студий практически нет, и можно спрогнозировать, что в перспективе 2018 г. процент таких квартир в реализации будет стремиться к нулю. Сейчас рынок возвращается к объективным метражам, росту доли 2-3-комнатных квартир в проектах", – рассказал Виктор Прокопенко.

Процентная ставка снижается, ипотека становится хоть немного, но все же доступнее, значит, банки могут перестраховаться и поставить заслон для "опасных" – неплатежеспособных клиентов? Иными словами, будет ли увеличен минимальный порог для вступления в ипотеку?

"ЦБ уже обозначил порог минимального первоначального взноса – это 20%, введя повышенный коэффициент риска. Вряд ли данное значение будет повышаться", – считает Максим Каварьянц.

Банки не станут отпугивать клиентов высоким первоначальным взносом, уверена Мария Литинецкая. По крайней мере, в этом году.

"Полагаю, что в ближайший год увеличивать размер первоначального взноса банки не станут, чтобы не вспугнуть клиентов, однако в долгосрочной перспективе при снижении ставки некоторое повышение первоначального взноса возможно, чтобы компенсировать рост рисков", – заключила эксперт.

Соответственно и снижения первоначального взноса ждать не приходится, тем более учитывая, что в отдельных случаях его размер не превышает 10%.

"Если первоначальный взнос будет меньше 20%, то банкам невыгодно будет выдавать такие кредиты, потому что эту разницу банк должен будет обеспечивать собственными ресурсами – страховать, грубо говоря, такой кредит", – отметил Евгений Шубин.



Анна Смирнова