Аналитика


Банки взяли в долю
экономика | В России

Проблемы очередного крупного застройщика, привлекавшего средства дольщиков, могут ускорить процесс перехода от "народного финансирования" жилищного строительства к банковскому. Мера, с одной стороны, снижает риски для государства и покупателей – проблема обманутых дольщиков в России до сих пор не решена; с другой – новый механизм финансирования, вероятнее всего, приведет к росту стоимости квадратного метра. Причем, повышения цен эксперты рынка ждут уже в июле, когда в силу вступят жесткие требования к застройщикам.

Закрытое совещание президента России Владимира Путина с застройщиками состоялось в конце мая. Именно на нем, как сообщили СМИ со ссылкой на источники, прозвучало требование отказаться от договоров долевого участия не в 2020 г., а раньше. Буквально за пару дней до этого о проблемах заявил крупный подмосковный застройщик Urban Group: девелопер поведал о грубых ошибках и нарушениях в системе управления и остановил продажи в жилых комплексах. Компания привлекла деньги порядка 15 тыс. дольщиков, сейчас поддержку в достройке жилых комплексов взял на себя московский регион и Фонд защиты прав граждан.

Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надёжно защищены, заявил президент в послании Федеральному собранию: "От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане".

На последнем заседании рабочей группы по защите прав участников долевого строительства, созданной при Госдуме, Минстрой сообщил о наличии 842 проблемных объектов в 69 субъектах России. "Пострадавшими" признаны 30 тыс. 633 граждан, количество заключенных договоров долевого участия на проблемных объектах – 80 тыс. 325 штук. Однако, как показывает практика, риски, в том числе социальные, при "долёвке" берет на себя еще и государство.

ЖК Царицыно, строительство(2018)|Фото: minstroyrf.ru

Отправной точкой протестов дольщиков становятся финансовые проблемы застройщиков. Устранить этот фактор должны поправки в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", которые вступят в силу в июле.

Ужесточаются требования к финансовой устойчивости застройщика, привлекающего средства дольщиков. Собственные средства компании должны составлять не менее 10% от стоимости проекта, кроме того, появилось требование о минимальном остатке денег на счете уполномоченного банка – 10% от проектной стоимости строительства. От материнской компании застройщик вправе получить займ, не превышающий 20% от стоимости строительства, а вот выпускать акции, облигации и другие ценные бумаги для привлечения средств компания не может. Закон ограничивает административные расходы (10% от проектной стоимости строительства) и авансовые выплаты (не более 30%) застройщика. Обязательства, не связанные со строительством объекта, не могут превышать 1% от стоимости строительства. Дополнительные расходы у компаний возникнут в связи с обязательством перечислять 1,2% от стоимости ДДУ в компенсационный фонд.

Ряд поправок указывают на то, что строительные компании, работающие с ДДУ, ничем, кроме строительства, заниматься не должны: запрещено участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с долевым строительством, привлекать нецелевые займы и ссуды.

Не умаляя достоинств новелл в части защиты от появления очередных недостроев, в отрасли говорят о рисках замедления темпов ввода нового жилья и роста цен на него после вступления поправок в силу. Сенаторы поддержали бизнес и предложили отложить вступление поправок в силу. Вместо этого Минстрой лишь немного их смягчил. В июне ведомство внесло поправки, которые уточнили принцип "один застройщик-один проект": компании могут привлекать деньги граждан по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки либо комплексного освоения территории. Также застройщики смогут завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 г. договорам комплексного освоения территории без учета новых требований закона.

Себестоимость строительства может вырасти до 3-5% из-за более дорого финансирования, говорит коммерческий директор группы компаний "Самолет" Дмитрий Волков. Новые законодательные изменения побуждают застройщиков и к позитивным переменам, например, компании начинают более трезво оценивать свои коммерческие затраты, считает он. Вместе с тем новая система использования денежных средств на строительство снизит долю проблемных строек, проекты нужно будет продумывать заранее.

"С 1 июля вступят в силу наиболее "легкие" изменения в законе, более жесткие процедуры, где банковские институты становятся более весомыми участниками строительного процесса, отложены на следующий год, и пока нет понимания ни у девелоперов, ни у банков, как они заработают", – рассказал он Накануне.RU.

Риэлторы ждут, что цены на квартиры в новосторойках после принятия поправок поднимутся на те же 3-5%. Во-первых, потому что ужесточение требований оставит на рынке только крупных застройщиков. Мелкие компании не смогут исполнить всех норм закона, а приход новых игроков поправки делают невозможным: с июля работать с ДДУ могут застройщики с трехлетним опытом, которые ввели в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. жилья.

Новые небогатые компании или исчезнут, или будут вынуждены входить в невыгодные партнерские схемы, говорит архитектор Наталья Терновых: "Возможен полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний или их невыгодное партнерство с гигантами. Произойдет, по сути, монополизация строительного рынка несколькими гигантами, хотя и у них на первых порах будут возникать трудности".

По мнению руководителя аналитического отдела федеральной риэлторской компании "Этажи" Константина Бредникова, рост цен коснется нового комфортного жилья. При этом, эффект может быть отложенным по времени – застройщики "запасаются разрешениями по старым правилам", отмечает он.

Если застройщик реализует высокомаржинальные проекты, то он может сохранить прежний уровень цен, чтобы не потерять конкурентоспособность, но сократить собственную маржу, предполагают в риэлторской консалтинговой компании "Метриум". Однако если пространства для подобного маневра нет, а очень большое число девелоперов работают с низкой доходностью, им придется повышать цены, возможно, даже ставя при этом под удар продажи.

Вторая причина роста цен – увеличение издержек застройщика, связанных с исполнением норм о финансовой устойчивости, а в будущем – с включением в схему банков. Правила проектного финансирования, которое заменит долевку, еще не определены. Вариантов несколько: банки могут как давать кредиты на строительство объектов, так и выступать посредником между застройщиком и покупателем. Второй вариант позволяет минимизировать риски покупателя, перекладывая ответственность на банки, объясняет управляющий партнер юридической компании "Юристат" Валерий Новиков.

Объекты компании "Урбан Груп", строительство, долевое строительство, башенный кран, многоэтажка, недострой(2018)|Фото: minstroyrf.ru

В отрасли широко обсуждаются последствия роста доли банковских кредитов в строительстве. По данным Центрального банка РФ, на конец мая задолженность по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, составляет 1,1 трлн руб., Минстрой оценил общую долю денег населения, привлеченных в жилищное строительство, в 3,5 трлн руб. Эту сумму должны заместить банковские кредиты. Без средств дольщиков – 74% инвестиций в строительство многоквартирных домов –отрасль рискует откатиться в своем развитии в 90-е, когда был полный провал активности застройщиков, говорит управляющий партнер риэлторской компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Банки, скорее всего, не готовы заменить своими кредитами все средства дольщиков, для этого потребуются годы. В итоге может снизиться объем текущего строительства, что через 2-3 года выразится в катастрофическом падении общей площади нового жилья. План по вводу 120 млн "квадратов" в год не будет реализован", – рассказала она Накануне.RU.

При этом закон повышает зависимость застройщиков от банков, фактически, запрещая любое стороннее небанковское финансирование. И нет гарантий не только того, что кредитные организации готовы заместить выпадающий объем займов, но и что банки справятся с сопровождением процесса возведения жилья. Если банк будет единственным кредитором, то в кредитных организациях должны появиться штаты специалистов в строительстве, которые могут понять и оценить суть подрядных договоров. Сейчас их нет, говорит коммерческий директор агентства недвижимости BSA Алексей Зубик:

"У банков нет необходимых технических ресурсов: количество специалистов, которые разбираются в сути подрядных договоров, крайне мало. Банки не будут работать себе в убыток, значит, издержки лягут на плечи девелоперов. В итоге, возможно повышение цен на жилье минимум на 3-5%".

стройка рабочие(2010)|Фото: kurganobl.ru

Исходя из сегодняшней информации, переход на проектное финансирование с очень большой долей вероятности повлечет за собой рост цен на недвижимость, подтверждает первый заместитель председателя правления строительной корпорации "Баркли" Александр Красавин, по его словам, именно сейчас – оптимальный момент для покупки квартиры.

С этим соглашается директор филиала агентства недвижимости "Новосёл" Иван Завьялов, напоминая, что ставки по ипотеке сейчас – самые низкие за последние годы. Однако, по его словам, призывы риэлторов покупать квартиру до реформы "долевки" на текущий момент – больше маркетинговый ход. Конкуренция не позволит застройщикам взвинтить цены.

"Банк будет кредитовать стройку и выдавать ипотеку гражданам, чтобы они купили в этом доме жилье. Цена, скорее всего, вырастет на сумму процентов по кредиту. Но вступают в силу законы конкуренции. У застройщиков есть нормы прибыли, ниже которой компания установить цены не сможет, но застройщик может опуститься до этой планки. Поэтому цена может вырасти не на сумму процентов по банковскому кредиту, а на меньшую величину", – сообщил он Накануне.RU.

После полного отказа от долевого строительства россияне потеряют возможность заработать на продаже квартир, купленных с этапа котлована. Сейчас разница между стоимостью квадратного метра в готовом жилом комплексе и аналогичном строящемся ЖК на ранней стадии строительства составляет порядка 20-30%. В зависимости от конкретного жилого комплекса от 7% до 10% покупателей квартир в нем рассматривают свое приобретение как инвестицию, рассказали в "Метриуме". Покупатели жилья на ранней стадии могут заработать 10-15% годовых, отмечают в агентстве недвижимости "Новосел".

Ожидается снижение инвестиционного интереса, хотя он все же есть, и в 2017-2018 гг. фиксируется его усиление. "Нестабильность в банковской сфере подталкивает инвесторов к переводу своих капиталов из банковских депозитов в более предсказуемую и понятную жилую недвижимость", – отмечает Мария Литинецкая.

Переориентация покупателей на вторичный рынок, которая неизбежна в случае запрета продажи недостроенных "квадратов" и роста цен на квартиры в новостройках, может оказаться невыгодна государству. Уже через 10-20 лет придется заниматься расселением ветхих многоэтажек.



Алёна Ласкутова