Типовые пятиэтажки и панельные дома не пойдут под снос по программе комплексного развития территорий (КРТ) в Екатеринбурге, в этом уверяет министр строительства Свердловской области Михаил Волков. Программа, которую в народе прозвали уральской "реновацией", затронет бараки и некоторые "экспериментальные" дома. Их в Екатеринбурге, по словам чиновника, считанные единицы. Благодаря КРТ жители бараков переедут в комфортабельные квартиры за счет застройщика, который возведет на месте старого жилья новое, такие обещания дают власти.
Слова, произнесенные министром строительства, обнадеживают. Но текст из постановления правительства региона возвращает на землю: критерии домов под снос настолько широкие, что под них можно подвести практически любую пятиэтажку. Экспериментальную или нет — об этом в законе нет ни слова. Зато есть про типовую застройку.
Свердловские власти считают закон о КРТ "социально справедливым", но справедливость эта будет лишь там, где это не будет экономически обременительно для застройщиков. С прицелом на ту же на экономическую эффективность взносы на капитальный ремонт, накопленные на счету сносимого дома, пустят на строительство нового. Справедливо ли это для жильцов, которые решат забрать деньги и переехать в другой район, не уточняется. Неизвестны пока и все районы, которые комплексно разовьют. О том, что еще прояснилось в программе комплексного развития территорий Свердловской области, читайте в материале Накануне.RU.
Какие дома могут пойти под снос?
В марте свердловчан потрясла новость о готовящейся реновации. В областном законе о КРТ должны были прописать критерии отбора территорий под обновление. Тема обрастала слухами и домыслами, документы официально не публиковались, а долетали до СМИ интерпретациями вместо точных цитат. Эксперты предсказали снос домов в историческом центре Екатеринбурга, строительство на их месте элитных домов и переселение жителей центра на окраину. Одной из привлекательных для застройщиков территорий называли Городок чекистов, который выглядит сегодня не лучшим образом, а капитального ремонта будет ждать до 2039-41 годов.
29 апреля правительство Свердловской области утвердило критерии для вхождения в программу комплексного развития территорий и разместило на своем сайте пресс-релиз. Итак, теперь официально власти заявили, что главная задача КРТ — переселение из бараков. Можно выдохнуть?
"Наша первоочередная задача – обновить изношенный обветшавший фонд. Жилье, которое, в том числе, массово строилось для рабочих заводов, эвакуированных на Урал, в военное и послевоенное время. Например, на Уралмаше, Эльмаше целые улицы застроены домами барачного типа. Они не признаны аварийными, но уже давно пришли в негодность", — сообщил министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков.
Но… речь все-таки не только про бараки. Текст опубликованного постановления правительства несколько отличается от пресс-релиза, в котором правильно расставлены акценты.
КРТ возможно и в кварталах с домами, которые хоть и не признаны аварийными, но соответствуют двум и более критериям:
Кроме того, для государственных нужд могут изъять земельные участки с домами блокированной застройки, частными и садовыми домами, которые входят в зону КРТ, если они соответствуют одному из критериев:
Пятиэтажки тоже будут сносить?
В каждом из критериев речь идет именно о домах высотой до пяти этажей включительно. То есть потенциально — и о пятиэтажках тоже. В официальном постановлении отдельно не выделяют дома "высотой в три этажа и ниже с деревянными стенами или перекрытиями", о которых первым пунктом говорится в пресс-релизе правительства области и которые, судя по всему, должны отсылать читателя именно к баракам.
"По данным Фонда капитального ремонта Свердловской области, только в Екатеринбурге находится более 1 тыс. 300 таких строений", — сказано в сообщении.
Нет там и уточнения "включительно" в пунктах о домах "до пяти этажей", и уже мы мысленно представляем себе невысокие ветхие дома.
На прошедшей на днях пресс-конференции, посвященной программе КРТ, министр строительства Свердловской области попросил "обойтись без спекуляций", отвечая на вопрос корреспондента Накануне.RU о том, включается ли пятый этаж в критерии о домах до пяти этажей, построенных с 1945 по 1970 годы.
Он рассказал о том, что в Екатеринбурге много территорий, застроенных домами, построенными в годы войны и в первые годы доиндустриального строительства. Среди них есть дома, которые строились "на экспериментальном уровне". Если будет принято решение, что такому дому необходим капремонт, а он окажется экономически нецелесообразен, то объект могут внести в КРТ.
"Пятиэтажки — в том числе, но это уникальные случаи, скорее касающиеся экспериментальных домов, а не массового строительства, которое у нас в Екатеринбурге присутствует. Массовое строительство панельных домов осуществлялось по разработанной технологии и не носило экспериментального характера. Поэтому беспокоиться гражданам, проживающим в панельном жилье, даже пятиэтажном, что их дом может быть включен в КРТ, не стоит. Это вопрос, не касающийся сегодняшней ситуации в Екатеринбурге, таких домов в перечне территорий КРТ не будет", — сказал Волков.
Да, читателю может показаться, что речь в постановлении идет о хрущевках, брежневках и сталинках, ведь это именно те дома, которые описаны: пятиэтажные, построенные с 1945 по 1970 годы, у отдельных из них могут быть деревянные перекрытия и высокая степень износа.
Но министр заверил, что было решено написать именно так, чтобы те единичные экспериментальные дома оперативно расселили. В противном случае, им долго придется ждать своей очереди.
"Если в законе будет записано, что включены дома только до трех этажей, то подобные объекты (экспериментальные, — прим. ред.) вносить в список вовлечения в КРТ мы не сможем. Граждане, проживающие в таком жилье, пойдут под программы переселения. Тогда мы ограничены федеральной программой без привлечения инвестиционного капитала. Возможность привлечь средства инвесторов, когда надо оперативно решить вопрос, очень важна. Если мы себя таким образом ограничим, и те единичные объекты, которые у нас существуют, просто выведем, то я считаю это неверным", — пояснил Волков.
Под категорию экспериментальных строений могут подвести все здания, построенные в период в 1945-1970 годах, считает защитник свердловских памятников архитектуры, руководитель общественной организации "Уральский хронотоп" Олег Букин.
"Под эту категорию могут попасть очень многие, если не все здания, построенные в этот период. Сюда можно вообще все, что угодно, отнести, пусть и типовое, речь может идти, вероятно, о кирпичных и панельных пятиэтажках", — предположил активист в разговоре с Накануне.RU.
Власти заверили, что жителям пятиэтажек не о чем волноваться: сносить и расселять эти дома нерентабельно.
"Экономическая эффективность проектов по развитию территорий под четырех- и пятиэтажками для застройщиков невысока, часто она несоизмерима с затратами на расселение, особенно если сравнивать с расселением домов барачного типа. Поэтому вероятность их включения в проекты КРТ очень низка", — сказал Михаил Волков.
"Не нужно об этом думать и говорить"
Вопросы о возможном сносе пятиэтажек — сталинок, хрущевок и брежневок — президент Ассоциации саморегулируемой организации "Гильдия строителей Урала" Вячеслав Трапезников назвал "детскими страхами".
Сегодня в стране ни у одного субъекта, кроме Москвы, нет механизма, позволяющего сносить типовое жилье.
"Независимо от того, как записаны критерии, возможность или невозможность того, что ваш дом попадет в КРТ, в первую очередь определяется экономикой и больше ничем. Не надо об этом (о сносе пятиэтажек, — прим. ред.) думать и говорить. Нет сегодня в Екатеринбурге, и ни в одном городе страны такого механизма, который бы позволял сносить капитальные многоэтажные хоть сталинские, хоть хрущевские дома. Такого механизма нет. Подогревать население ни в коем случае нельзя", — заявил Трапезников.
Отметим, что кое-где такие механизмы все же появляются. В Тюмени программа КРТ позволяет сносить не только бараки, но и панельные дома.
Справедливость, эффективность, демократия
Закон о КРТ действует по принципу социальной справедливости, уверен министр строительства, и позволяет расселять жителей ветхого жилья наиболее экономически эффективно — без расходования бюджета, только за счет инвесторов. Чтобы программа была интересна и застройщикам, она будет применяться главным образом в Екатеринбурге: здесь больше экономически привлекательных территорий.
Программа КРТ еще не стартовала. Рабочая группа закончит разработку нормативно-правовых актов к третьему кварталу 2021 года, после чего выберет территории под комплексное развитие и вынесет их на обсуждение с гражданами.
Уральскую "реновацию" обещают сделать демократичной. Жители дома могут не согласиться на снос и расселение, тогда им достаточно набрать более трети голосов "против". А для участия в программе две трети жильцов должны проголосовать "за", сообщил Волков.
Будет ли КРТ работать?
Вячеслав Трапезников при этом не верит в работоспособность КРТ: и без программы у застройщиков есть механизм расселения ветхого фонда и освоения территории под ним.
Кроме того, закон позволяет проводить голосование после аукциона по определению застройщика территории, когда 4-5 голосов "против" (в 16-ти-квартирном доме) обнулят всю прежнюю работу.
У жильцов есть только один весомый аргумент в пользу участия в КРТ: в Свердловской области комнату в общежитии меняют на однокомнатную квартиру.
"В бараках очень много комнат, и люди при отселении сталкиваются с тем, что рыночная цена комнаты 600-700 тыс. руб., за которые в лучшем случае можно купить комнату в ровно таком же бараке. Аргумент, что человек получает однокомнатную квартиру вместо комнаты — это центральный аргумент, почему комнаты в общежитиях должны и будут голосовать "за", во всех остальных случаях для меня это неочевидно", — заявил Вячеслав Трапезников.
Зачем застройщикам в таком случае участвовать в программе, непонятно.
"Застройщики достаточно успешно отселяют в нашем городе и частный сектор, и многоквартирки, и бараки. Зачем застройщику КРТ, если у него есть очень понятная схема, понятные риски и последствия? Зачем застройщику от этого понятного механизма переходить на КРТ, для меня это совершенно не очевидно", — высказался эксперт.
Застройщикам дадут недорогой входной билет на участок, а дальше они будут тратиться только на расселение и реализацию проекта, пояснил министр строительства. "Мы даем возможность застройщикам проще входить в проект. Достраивать свою экономику они будут с учетом специфики земельного участка", — пояснил Волков.
Кроме того, программа КРТ не решает проблемы долгого изъятия земель под частными домами, которые мешают застройке. Девелоперам не всегда удается договориться с их владельцами.
"Это каждый раз очень долго, могут пройти годы. Для инвестора, который строит 2-3-летние инвестиционные планы, этот фактор перечеркивает все возможности. Если сегодня мы имеем сочетание многоквартирок и частного сектора, и с частным сектором не удалось договориться, и нужно включать правительственный механизм, то, по сути, этот механизм очень ограниченно работоспособен", — заявил Трапезников.
Глава "Гильдии строителей Урала" считает, что доработка программы КРТ может растянуться на пару лет.
Изменится ли рынок жилья?
Двух- и трехэтажные дома составляют не больше 3% от общего жилого фонда Екатеринбурга, отметила председатель совета Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова, поэтому ощутимого влияния на рынок жилья программа КРТ не окажет.
"И даже если мы посмотрим на хрущевки и дома старше, то это тоже не больше 20% от всего объема", — сказала она.
Принципиально важно, по мнению главы УПН, соблюсти справедливость при выкупе старого жилья у населения.
Все территории комплексного развития неизвестны
Рабочая группа формирует критерии отнесения территории к КРТ. Пока известно о нескольких кварталах на Уралмаше, Эльмаше, Вторчермете и во Втузгородке.
"Пилотные территории в общих чертах приблизительно сформированы, но они еще пройдут верификацию в связи с теми нормативно-правовыми актами, которые будут приняты", — отметил Волков.
Степень износа дома определит комиссия, соответствие объекта критериям вхождения в КРТ — местные власти. "Решение об отнесении объектов к ветхому, аварийному жилью будет принимать муниципалитет, а дальше это решение вынесут на обсуждение к жителями этих домов. Только в случае, если жители поддержат это решение, территория будет включена в КРТ", — пояснил Волков.
Единственная конкретика по территориям, которая прозвучала, касается промзон Завокзального района: они будут включены в КРТ. Уже разработан проект планировки.
"Бетонная башня — это хорошо!"
Взамен старых и не совсем домов построят высотные новостройки. Это самый выгодный вариант застройки: занимает мало места, вмещает много квартир.
С каждым новым вопросом Накануне.RU росло раздражение спикеров пресс-конференции. "Не получим ли мы бетонные башни на месте пятиэтажек, будет ли регламентироваться облик новостроек в центре города?" — поинтересовалась журналист.
"Что такое бетонные башни взамен существующих построенных индустриальным способом пятиэтажных объектов?" — риторически прокомментировал вопрос Накануне.RU министр строительства и добавил, что когда-то дома на ЖБИ и в Юго-Западном районе казались верхом комфорта — времена меняются.
Вячеслав Трапезников назвал подобные вопросы "спекуляцией, хайпом и попыткой подогреть общественное мнение".
"Бетонные башни на месте объектов КРТ появятся. Бетонная башня — это единственный феномен, позволяющий сегодня большому количеству граждан проживать в плотно урбанизированной территории. Всерьез говорить, что на месте бараков появятся трехэтажные урбан-виллы с садами, не будем. В бетонной башне нет ничего плохого, более того, в них вообще все хорошо, если они правильно спроектированы и хорошо построены. Естественно, это будет плотная урбанизированная застройка. Наша задача — бороться за ее качество", — ответил эксперт.
Что с памятниками архитектуры?
Если памятники архитектуры попадают в границы КРТ, то комплексное развитие территории проводится при условии их сохранения и приспособления для современного использования.
Памятники архитектуры требуют много расходов, и при их расселении вместо свободного земельного участка остается объект, который надо восстанавливать, пояснил Михаил Волков.
"При решении вопроса с объектами культурного наследия закон позволяет привлекать несмежные земельные участки, чтобы создать экономическую привлекательность проекта", — сказал министр.
Дом решают снести, куда пойдут взносы его жителей на капремонт?
"В законе предусмотрено, что все средства, которые собирались, вкладываются в реализацию этого проекта и будут учтены при его реализации. В данном случае вопросов никаких не возникает", — ответил Михаил Волков.
Хотя вопросы все же есть: справедливо ли это по отношению к людям, решившим переехать в другой район после сноса дома?
Куда переселят жильцов после сноса?
В выборе района для переселения власти жильцов не ограничивают. Иными словами, не гарантируют, что при расселении им предложат жилье в том же районе.
"Что касается переселения обязательно на той же территории, на которой человек сегодня проживает: давайте не будем себя ограничивать и ограничивать граждан, которые там проживают. Зачастую граждане хотят, наоборот, поменять место своего проживания. Те, кто решит здесь проживать, приобретет жилье в непосредственной близости к своему месту проживания, а тот, кто посчитает, что ему необходимо изменить место, это уже вопрос выбора каждого человека", — пояснил министр строительства.
Напомним, что нормативно-правовые акты, позволяющие программе КРТ стартовать, будут готовы в третьем квартале 2021 года. После их появления власти утвердят территории под комплексное развитие.