В правительстве задумались о поднятии первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%, делается это в ключе снижения цен на первичное жилье, как считают в Центробанке, хотя прошлый рост взноса с 15% до 20% не дал должного эффекта. Тем не менее, в кабмине, по всей видимости, надеются на лучшее. Ну а пока власти тормозят ипотеку, недвижимость бьет рекорды по опустению – объем нераспроданного жилья на первичном рынке в России на 1 ноября текущего года составил 71,1 млн кв. м, что на 5,4 млн кв. м больше, чем год назад. В чем причина такого антирекорда, что могут сделать власти и что нужно делать – разбирались с экспертами в материале Накануне.RU.
В 2022 году в России был побит рекорд по вводу квадратных метров недвижимости, о чем с помпой было заявлено из всех утюгов – 160,2 млн кв. м, по данным Росстата, из которых 102,7 млн квадратов жилья. И это был абсолютный рекорд за всю историю статистики, включая (вот так ничего себе!) советский период. Теперь же из тех самых 102,7 млн квадратов почти треть простаивает, и это рекорд с января 2020 года, когда началась вестись подобная статистика. Из них 44 млн квадратных метров уже выставлено на продажу, оставшиеся площади приходятся на проекты, продажи в которых еще не открылись. Хотя, как говорят эксперты, статистика немного приукрашена, ведь в статью введенных метров учитывали и отремонтированные, капитально отремонтированные площади. Не говоря уж о том, что большая часть "квадратов" – это частные дома, дачи, коттеджи и прочие помещения, которые построены гражданами, на них приходится 2/3 статистики, и только 1/3 – коммерческое жилье, многоэтажки и ЖК. Что касается непосредственно государственного жилья, то его вводится крайне мало, как объясняет экономист, депутат Госдумы Николай Арефьев. По его словам, государство строит только для отселения граждан из аварийного и ветхого жилья, для детей-сирот, ветеранов войны и прочих категорий, которые имеют право на получение бесплатного жилья. "Но этого жилья очень мало", – добавляет Арефьев.
Что стало причиной такого огромного простоя? Повышенная ключевая ставка, размер первоначального взноса, бедность населения, инфляция? А может быть, все сразу?
"Мы должны понимать, что у нас страна бедного народа, такой зарплаты, как у нас, нигде уже нет. Более того, закредитованность населения просто запредельная. Ипотечные кредиты подорожали, люди не знают, как перекредитоваться, потому что ключевая ставка высокая, кредиты дорогие. Если раньше люди брали кредиты, чтобы купить жилье, то сегодня эти кредиты брать невозможно, потому что ставка как минимум 20% и более", – объясняет одну из причин Николай Арефьев.
Этот же тезис поддерживает и депутат Госдумы, экономист Михаил Делягин, в беседе с Накануне.RU он отметил, что с одной стороны за счет ипотеки монополисты-строители задрали цены до запредельного уровня, а с другой – при нынешней экономической политике в принципе невозможно рассчитывать на выплату ипотеки, так как для этого нужен стабильный заработок в течение почти 20 лет, а рассчитывать на это не приходится.
"Ну и Набиуллина подрезала весь этот рынок, сначала устроив рукотворную девальвацию рубля, а потом в два раза задрав процентную ставку. Этим она подрезала и возможность людям брать ипотеку, и возможность федеральному бюджету спонсировать льготную ипотеку, потому что денег в федеральном бюджете осталось столько же, сколько было, а расходы на одного человека кратно выросли", – объясняет Делягин.
Отсюда вытекает следующий важный вопрос – а что делать с пузырем, который образовался на рынке недвижимости и продолжает расти усилиями того же Центробанка? Ведь от повышения ключевой ставки и первоначального взноса больше желающих на приобретение жилья не появится, а строительство продолжается. Ситуация может сложиться, как в Китае, считают эксперты – там с подобным уже столкнулись, но в больших масштабах. В результате поддерживать пустующие многоэтажки оказывается дороже, чем… просто снести их, чем, собственно, и занялись. Но Китай с этой ситуацией справляется и справится в конце концов, а вот что будет в России с подобной ситуацией? Николай Арефьев считает, что этот мыльный пузырь может превратиться в дефолт, потому что люди неспособны отдать огромные суммы – а на сегодняшний население закредитовано примерно на 30 трлн рублей.
"Если банки отдали такую огромную сумму людям, а люди эту сумму не возвращают, то банк становится неплатежеспособным, он банкротится. То есть нарушается хозяйственный механизм. А за этим следует целая большая проблема – обманутые вкладчики, обманутые дольщики, обманутые ипотечники", – говорит Николай Арефьев.
Виной тому – и кредитная политика, и экономическая политика в целом, и бедное население, которое берет кредиты, чтобы погасить кредиты. Это уже не говоря, об ипотеке, которая работает по принципу: покупаешь одну квартиру – платишь за три, напоминает Арефьев:
"Какая уж там платежеспособность населения, когда ты берешь одну квартиру, а платить надо за три? Так же нельзя, такого нигде нет. Ипотека в других государствах – на 20-30% больше нужно заплатить, но не в разы. А у нас вот так".
Вместе с этим влияет на ситуацию разгоняемая тем же Центробанком инфляция и ослабление рубля, ведь если за границей закупают условный кирпич или цемент, который за счет курса дороже, чем на внутреннем рынке, то и отечественные производители начинают поднимать цены, чтобы не потерять выгоду. Михаил Делягин также отмечает, что и аппетиты олигархов от строительства растут так же, как растут человейники:
"Соответственно, возник пузырь абсолютно рукотворный, сделанный руками, в том числе той самой Набиуллиной, которая громче всех о нем кричала. Но поскольку государство будет защищать строительных монополистов и поддерживать строительный комплекс, цены на новостройки, если и будут снижаться, то крайне медленно. Я вообще сомневаюсь, что они будут снижаться".
Отдельно стоит сказать про любовь бить советские рекорды, ведь что ни цифра – то "больше, чем в СССР". Хотя, как уже было, подсчет введенных квадратных метров различается, да и намеренно опускается тот факт, что советским гражданам квартиры выдавались бесплатно. Сейчас об этом можно даже не мечтать, впрочем, эксперты называли как одну из мер необходимость государству "раскошелиться и хотя бы на 20% дотировать снижение цен". Среди других мер – отдавать внешние акцизы и НДС на дотацию товаров внутри страны, чтобы строительные материалы не взлетали в цене, а также разобраться, наконец, с инфляцией, которая разгоняется рукотворно тем же Центробанком. Хотя, наверное, правильнее тогда сказать – разобраться с политикой ЦБ.
"Во-первых, нужно уходить от разграбления советского наследства, и для этого от политики поощрения финансовых спекуляций нужно переходить к политике развития страны. То есть нужны серьезные налоговые, таможенные изменения. Нужен также запрет на вывод капитала, запрет на крупную обналичку в промышленных масштабах, нужна реальная деофшоризация – не на словах, а на деле. Нужно коренным образом изменить всю социально-экономическую политику. Заодно обуздать произвол монополий – просто посмотреть, из чего складывается стоимость квадратного метра в человейнике и задаться вопросом: почему при одинаковых затратах она так сильно отличается в разных районах? А куда идет разница, в чей карман?" – резюмирует Михаил Делягин в беседе с Накануне.RU.