Цены на квартиры в объявлениях начали снижаться, но, как говорят эксперты, тренд временный и обусловленный целым рядом факторов. Одна из причин – неликвидные предложения, которые "висят" на витринах давно, и собственники сбавляют аппетиты, но в целом по рынку предложений не так уж много, так как спрос в июле, сентябре и октябре был невиданный, а то, что осталось, не всегда является привлекательным предложением и стоимость таких объектов падает, но под "потолок" подстраиваются и новоприбывшие, по крайней мере, так ситуацию видит член российской Гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. Вскоре Центробанк объявит свое решение по ставке, и если она внезапно и резко не упадет, то покупка жилья станет роскошью. Подробнее – в материале Накануне.RU.
Нас ждет самый тихий декабрь, суть в чем: чтобы объяснить сегодняшние тенденции, нужно вернуться немного назад, говорит Барсуков. Эксперт объясняет это тем, что отложенный спрос с 2022 года в этом году убрал с рынка часть квартир, а затем Центральный банк после очередного экстренного заседания принял известное решение о повышении ставок."То есть людям говорят – у вас есть месяц, чтобы по старым ставкам купить квартиру. И люди ринулись – те, кто хотел покупать в сентябре-октябре, кинулись покупать в августе. Рынок и так полупустой и на этот рынок пришел еще спрос, дальше произошел еще один скачок, когда опять подняли ключевую ставку. Те, кто в ноябре хотел покупать, стали это делать в октябре. Рынок вымели. Цены с июля по октябрь, выросли где-то на 5-7%. Сегодня у нас стоп-кран сработал, еще осталась пара недель по старым ставкам (по 13% ключевой). По 14% годовых люди будут покупать еще пару недель. Потом придется брать ипотеку уже по 17%. Пару недель покупки еще будут, а потом, если ЦБ не снизит ключевую ставку (а это вряд ли), ипотечный рынок встанет и у нас ноябрь, по сравнению с сентябрем, даст где-то минус 35% выдачи ипотеки. Декабрь еще меньше – это стоп, все. Цены условно замрут, и декабрь будет месяцем малого совершения сделок и не повышения цены", – говорит Барсуков.
Но есть и хорошие новости. За счет этого "вымывания" предложения и при сокращении спроса, весной мы можем увидеть если не падение, то откат цены к июльским показателям. "Но падение в 20-30%, о чем разговоры идут, я вообще не ожидаю. Такого точно не будет", – говорит эксперт.
Еще одна интересная тенденция – увеличился разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках, говорит вице-президент фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди. Это особенно видно по центральному региону. В Москве вторичное жилье располагается в более комфортных районах, ближе к центру, в более обжитых местах, поэтому жилье может цениться больше, чем первичка, отмечает эксперт. При этом Полиди уверена, что особого всплеска на рынке не будет даже весной, даже учитывая возможные "откаты" цены.
"Безусловно, ипотечная ставка влияет на доступность ипотечного кредитования, на стоимость этого ипотечного кредитования, но, как я уже много раз говорила, существует гораздо более важный, главный фундаментальный фактор, который будет ограничивать в следующие годы спрос – это доходы. Это отношение просто драматически ухудшилось за последние пару лет в наших крупнейших городах-миллионниках и агломерациях. И именно это ограничивает возможности расширения спроса, а не ставка по ипотеке", — говорит Полиди.
Также у экспертов нет никаких ожиданий, что в ближайшее время снизится ставка, а вот опасения, что повысится в декабре — есть. Сегодня объявлены цели денежно-кредитной политики на следующие три года, и главная из них — вернуться к обычной инфляции на уровне 4%, но достижение этой цели возможно только при условии проведения жесткой кредитно-денежной политики.
"Рынок жилья будет весь следующий год функционировать в условиях высоких ставок по ипотечным кредитам. По поводу цен – я не знаю такого исторического периода, чтобы в Москве или на других активных рынках жилья в стране они снижались. Цены во всех отраслях, и недвижимости в том числе, жесткие "вниз" и гибкие "вверх". Но если не будет каких-то экстраординарных макроэкономических событий, то цены будут длительный период сохраняться стабильными, тем самым будет происходить некоторая подстройка доходов под цены", – заключает Полиди.
И третий тренд – это рост популярности индивидуальной жилищной застройки (ИЖС). Особенно это касается регионов, где застройщики не спешили возводить человейники. В целом, история с ИЖС стала набирать обороты с 2020 года, когда во время карантина многие озаботились своим "кусочком земли", где можно подышать воздухом. И с тех пор ничего не изменилось.
"По последней статистике, одной из крупнейших, которую я видела, около 17% выдач ипотек сейчас приходится на ИЖС, года 3-4 назад мы говорили о 4%, спрос есть, в этот рынок заходят как застройщики, так и мелкие подрядчики, готовят какие-то совместные продукты, этот рынок переживает некий бум", — говорит руководитель агентства недвижимости, вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина.