Федеральная программа по ипотечному жилищному кредитованию стартовала в России в 1999 году. В столице Уральского федерального округа, Екатеринбурге, программа начала работать с августа 2003 года, когда между правительством Свердловской области и Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования было подписано соглашение об учреждении "регионального оператора программы" - Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования /САИЖК/.
Учредителем САИЖК выступило правительство Свердловской области совместно с ОАО СКБ-Банк: правительство области владеет 51% пакета акций САИЖК, остальная часть пакета находится в собственности СКБ-банка, который остается пока первым и единственным в области банком, занимающийся реализацией федеральной программы ипотечного жилищного кредитования /ИЖК/.
Первый кредит ИЖК в Екатеринбурге выдали в ноябре 2003 года. На 1 апреля этого года сумма выданных кредитов, по данным СКБ-банка, составила 32 млн рублей - свыше 100 семей уже живут в приобретенных с помощью ипотеки квартирах. Еще более 800 человек на сегодняшний день претендуют на участие в программе и проходят в банке соответствующую процедуру. В ближайшее время планируется охватить программой ряд городов области с экономически активным населением: Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Асбест, Артемовский и некоторые другие.
Ипотеку в России ждали долго, и власть, и массы возлагали на нее одну-единственную надежду – дать возможность среднему классу, то есть всем тем россиянам, чей уровень доходов не позволяет самостоятельную и единовременную покупку квартиры, приобрести жилье в рассрочку сроком на 10, 20 и даже 30 лет.
Стартовала федеральная программа в 1999 году. Однако, ипотечная помощь в виде долгосрочного кредита, так обрадовавшая было чаяния масс, на деле оказалась доступна отнюдь не многим...
Ответ на вопрос "Почему?" кроется в условиях программы. Во-первых, сумма /займа/ кредита составляет не более 70% от стоимости приобретаемого жилья, максимальный срок кредита - 27 лет, при этом ставка кредита – 15% годовых.
Во-вторых, заемщиком может быть любой человек при условии, что срок возврата кредита наступит до достижения им пенсионного возраста. Скажем, вы берете кредит на 20 лет, пенсионный возраст у мужчин наступает в 60 лет, у женщин в 55, соответственно, ваш возраст должен быть не более 35-40 лет. При этом, заемщик еще и должен располагать собственным капиталом для первоначального взноса - не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, наличие средств должно быть официально подтверждено.
В-третьих, заемщик должен иметь стабильный доход, подтверждаемый документально /справка с места работы о заработной плате за последние шесть месяцев по форме 2 НДФЛ/, и непрерывный трудовой стаж за последние два года.
С этим пакетом документов заемщик приходит к региональному оператору либо в банк, в нашем случае это САИЖК либо СКБ-банк, где проходит этап "предварительной квалификации": рассчитывается размер кредита и срок его возврата.
Уже на первом этапе часть претендентов моментально отсеивается. Ведь банк рассчитывает ежемесячные платежи по кредиту и процентам, исходя из официально подтвержденных доходов заемщика, при том обязательном условии, что платежи не должны превышать 35-40% семейного дохода. Учитывая же повсеместную "теневую" схему выплаты зарплаты, многие семьи оказываются просто не в состоянии предоставить банку справку с места работы, отвечающую условиям предоставления кредита.
Если говорить в цифрах, то, к примеру, если вы берете кредит на 300 тысяч рублей сроком на 20 лет, то ваш подтвержденный семейный доход должен составлять не менее 12,5 тысяч рублей, если вы рассчитываете на срок в 10 лет – не менее 32,5 тысяч рублей. Чтобы получить максимальный ипотечный кредит - 1 миллион рублей - сроком на 20 лет, требуется подтвержденный семейный доход в 41,5 тысячу рублей или на срок в 10 лет - 50,3 тысячи рублей.
Даже если вы в состоянии внести первый взнос и обеспечить кредит /обеспечением может служить залог в виде недвижимости, например, старой квартиры заемщика, либо поручительство от юридического и физических лиц/, ваша способность официально подтвердить доход - остается неизменным обязательным условием для участия в программе. При этом правила ипотеки одинаковы для всех без исключения, и никаких льгот ни для кого, ни по одному пункту программы не предусмотрено.
Когда же заемщик с успехом выдержал первый этап "предварительной квалификации", ему предстоит определиться с объектом приобретаемой недвижимости. Здесь возможны варианты: либо вы самостоятельно найдете новый /или строящийся/ дом и договоритесь с его застройщиком о приобретении в нем квартиры, либо региональный оператор или риэлтерские компании предоставляют вам информацию об имеющихся квартирах, реализуемых на условиях ипотечной программы. Здесь есть и свои плюсы: заемщик, удовлетворяющий всем ее требованиям, вправе взять кредит под жилье любой категории - это может быть первичное жилье /то есть в новом доме/, вторичное жилье, а также долевое строительство.
После внесения первого 30% взноса, вы берете долгосрочный ипотечный кредит: деньги за квартиру перечисляются продавцу, а квартира сразу же оформляется в собственность заемщика и, одновременно, в залог банку. То есть, вы становитесь собственником жилья, но эта собственность обременена вашим обязательством выплатить кредит.
В варианте долевого строительства есть риск, с которым нельзя не считаться. "Как для заемщика, так и для банка, самый крупный из рисков, - говорит заместитель председателя Правления ОАО СКБ-Банк Юрий Моисеенко, - та ситуация, когда организация-застройщик собирает первые деньги и исчезает с рынка, либо в силу различных причин продает одну и ту же квартиру в строящемся доме два и более раз. Сегодня, увы, такие случаи в Екатеринбурге и некоторых других городах области весьма распространены. А потому банкам необходима "страховка" договора долевого участия между покупателем и застройщиком. Как раз сейчас гордума Екатеринбурга рассматривает такой законпроект, согласно которому договоры долевого участия будут проходить обязательную регистрацию в комитете по приватизации".
Еще один не менее важный, как для банка, так и для заемщика, риск - это платежеспособность по кредиту. Как поступить с заемщиком, оказавшимся в последствии не способным выплачивать кредит и проценты по каким-либо причинам?
"В таком случае возможно выселение заемщика из квартиры, - объясняет заместитель председателя Правления ОАО СКБ-Банк Юрий Моисеенко, - однако для этого САИЖК необходимо иметь "резервный жилищный фонд", поскольку "на улицу" людей не выселишь /такового фонда в области на сегодняшний день нет/. У СКБ-банка, к счастью, пока не было таких дефолтов, когда люди переставали платить по кредиту. Но в любом случае, "недобросовестного" заемщика надлежит переселить в другую жилплощадь, исходя из нормы 7 кв. м. на человека, для определения САИЖК его дальнейшей судьбы. Если определенная часть кредита уже выплачена, возможен, к примеру, такой вариант, когда человек покупает более дешевое жилье и рассчитывается по кредиту".
Все подобные ситуации будут урегулированы в досудебном порядке, - подчеркнул Юрий Моисеенко. Правда, при этом он затруднился ответить, будут ли возвращены заемщику вложенные средства, если он, оказавшись неплатежеспособным, решил переехать в свою старую квартиру или к родственникам... В любом случае, с выселением "недобросовестного" заемщика, правоприемником собственности становится банк. Кстати, эти риски, согласно федеральной программе ИЖК, являются обоснованием для столь завышенной ставки кредита – 15% годовых. Завышенной - исключительно для стороны заемщика, поскольку банки оперируют тем, что "при 12 – 13% инфляции реальная стоимость кредита составляет лишь 2 – 3% годовых".
Давайте теперь посмотрим на заключительную стадию оформления ипотечного кредита. "Когда заемщиком, удовлетворяющим всем требованиям программы, выбрана квартира, - рассказывает заместитель председателя Правления ОАО СКБ-Банк Юрий Моисеенко, - во-первых, банк отправляет на объект недвижимости оценочную комиссию, которая делает заключение о реальной сегодняшней его стоимости. Во-вторых, привлекается страховая компания, которая должна застраховать три вида риска: риск утраты права собственности на данный объект недвижимости, если он приобретается на вторичном рынке жилья, страхуется сама недвижимость и риск утраты трудоспособности и жизни заемщика".
И на все про все посчитаем, во что в конечном итоге выльются расходы заемщика по оформлению ипотечного кредита.
- оплата услуг риэлтеров – 2%- 3% от стоимости квартиры;
- оплата услуг оценщиков - 1500 – 2000 рублей;
- оплата услуг страховщиков - 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%;
- оплата нотариального удостоверения Договоров и Закладной - 1,5% от стоимости объекта недвижимости;
- государственная пошлина за регистрацию сделки в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - от 600 рублей;
- оплата услуг нотариуса за нотариальное удостоверение копий документов /разрешения органов опеки и попечительства на передачу объекта недвижимости в залог, Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости/ – по тарифам нотариальных контор;
- Оплата услуг банка по консультированию и предварительной квалификации заемщика /300 рублей/, за оформление ипотечного кредита /2 000 рублей/, цены указаны без учета НДС и НСП.
Ежемесячные и ежегодные расходы после оформления ипотечного кредита будут выглядеть так:
- ежемесячные аннуетентные /в равной сумме/ платежи по погашению основного долга и выплате процентов;
- ежемесячные коммунальные платежи за пользование объектом недвижимости, оплата электроэнергии;
- ежегодные страховые платежи - 1,5% от остатка суммы кредита, увеличенной на 10%;
- ежегодные платежи по налогу на имущество.
Банк, в свою очередь, отправляет закладную на приобретаемое вами жилье в Москву – и получает рефинансирование затрат из государственной казны через Федеральное агентство ИЖК. Таким образом, на протяжении всего кредитного договора квартира находится в залоге, первоначально у регионального банка, а затем у федерального ипотечного агентства, куда банк будет перечислять платежи заемщика. Только с полным погашением кредита вы становитесь полноценным владельцем квартиры.
А теперь, судите сами, насколько программа, рассчитанная на помощь среднему классу, доступна массам. Конечно, если мы говорим об элитных домах в центре города, где квадратный метр стоит от 18-20 тысяч рублей и выше, то 2-хкомнатная квартира там стоит более одного миллиона рублей. О таком жилье семьям со средним ежемесячным достатком, например, до 20 тысяч рублей, не приходится даже мечтать... Если же мы говорим о "дешевых" районах, где квадратный метр - 15 тысяч рублей, то там 1-комнатная квартира стоит от 460 тысяч рублей. Тот самый "эконом-класс" для среднестатистической семьи? Только вот скольким семьям, даже если не брать в расчет единовременный взнос в 30% от стоимости квартиры, по силам последующее бремя в 15% годовых по кредиту? Ведь нехитрая получается арифметика: умножьте 15% на 10 или 20 лет - получите сумму в полтора и более раза превышающую полученный вами кредит.
Да, жилье дорожает, а банк рассчитывает на прибыль, но ведь ипотека – федеральная программа, и помимо государственных гарантий и рефинансирования затрат банкам, она провозгласила самоцелью помощь среднему классу. Получилось, что не тому среднему с ежемесячным доходом до 20 тысяч рублей... впрочем, с такой критикой разработчики программы столкнулись на первом же году ее реализации. Тогда решением Правительства России ставка ипотечного кредита в целом по стране была снижена с первоначальных 18 до сегодняшних 15% годовых. Отчего, правда, программа не стала доступнее для среднестатистической, основной массы населения.
Учителям, врачам, рабочим промышленных предприятий, молодым специалистам, словом, тому самому "среднему" из среднего класса /а это понятие весьма растяжимое/ решиться на ипотеку - значит подписаться под принципом "до нельзя затянуть пояса". Во всем себе и детям отказывать, а там, глядишь, и пролетят 20 лет... и молодость прошла. Спрашивается, ради чего жили? Помните, кто-то из древних мудрецов сказал: "Человек в своей жизни должен посадить дерево, построить дом и вырастить ребенка". Только тогда, значит, человек состоялся, значит, всю жизнь вкалывал не зря. Истина стара, как сам мир, и оттого не менее актуальна. Только вот, если дерево посадить и ребенка вырастить сегодня как-никак, но можно, то дом построить на свой средний заработок весьма затруднительно. В принципе, конечно, бери да строй, и вот тебе с государева плеча ипотечная помощь. Только вот прожить надо будет с подтянутым поясом лет ...дцать, чтобы рассчитаться за небольшой и такой уютный домашний угол.