Развитие сюжета:
В Свердловской области уже с 3 апреля начнет действовать принятый закон о комплексном развитии территорий. Накануне губернатор региона Евгений Куйвашев подписал документ. Ранее наше издание подробно изучило текст закона о КРТ. Согласно одной из первых статей, власти смогут изымать для КРТ не только садовые участки, но и дома в несколько этажей. В том случае, если же "реновации" будет подвержен дом, где люди живут в коммунальных квартирах, то в соответствии с законом, каждому такому жителю предоставляется отдельная квартира. Тем, кто подпишет договоры на расселение и согласится с реновацией, обещают льготы. Кроме того, согласно нормативному акту, могут быть ограничены сроки проведения собраний советов домов по обсуждению вопроса расселения.
Однако вопросы о механизмах и нюансах проведения "реновации" не иссякают. Накануне.RU публикует мнение депутата Екатеринбургской городской думы Андрея Пирожкова, политик рассуждает о проблемах, связанных с претворением инициативы в жизнь:
– На минувшей неделе Законодательное собрание Свердловской области приняло проект закона о комплексном развитии территорий. Ранее уже вступил в силу федеральный закон, который устанавливает порядок расселения под дальнейшую застройку жилых кварталов. Прежде всего, отмечу, что считаю начало региональной реновации правильным и своевременным процессом.
Город – это пространство компромиссов. Так или иначе, мы должны находить взаимоприемлемые варианты, учитывая в том числе и общий интерес. Комплексное развитие территорий – единственный шанс обновить устаревший жилой фонд, не прибегая к точечному выкупу (и точечной же застройке) и не доводя эти дома до ветхого или аварийного состояния.
Отдельная история – это выкуп т.н. "частного сектора" – жилых домов на землях ИЖС, но и здесь необходимо понимать, что развитие города этого объективно требует. И так было всегда. Вот, к примеру, на месте нынешнего городка чекистов до 1920-х годов был 1-2 этажный деревянный "частный сектор", пока на его месте не возвели комплекс, ставший жемчужиной конструктивизма. Так что, сама по себе "реновация" – отнюдь не новость, просто впервые этот процесс решено отрегулировать комплексно, создав общие нормы и подходы.
Да, некоторые аспекты закона остаются пока невыясненными. Но это не повод отвергать реновацию в целом, наоборот, нужно говорить о сути этих проблем. Конкретно у меня сейчас возникает пять основных вопросов к закону о комплексном развитии территорий.
1. Каковы условия компенсации собственникам жилых помещений?
Первый и самый главный вопрос – условия компенсации собственникам жилых помещений. Областным законом может быть предусмотрено право собственников нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения. Под равнозначным понимается квартира, жилая площадь и количество комнат в которой не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь новой квартиры превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения. Помимо этого, предоставляемая квартира должна находиться в том же городе. То есть возможна следующая альтернатива: либо заплатят выкупную цену, либо расселят из центра на окраину ("метр в метр" по жилой площади), потому что аналогичных по площади помещений поблизости не найдется. Но если захочешь переселиться в помещение большей площади – придется оплатить дополнительные "метры".
Грубо говоря, чтобы остаться при своей же площади и в своем же районе, придется еще и доплатить. Здесь не лишним может оказаться опыт Москвы, где предусмотрели 10% скидку на докупку дополнительных "метров" для расселяемых по реновации.
2. Куда будут расселять?
Необходимо предусмотреть норму, гарантирующую расселение хотя бы в равнозначный по транспортной доступности и инфраструктурной обеспеченности район. Для целей оценки "равнозначности" жилых районов правильнее всего было бы выделить в городе условные "зоны привлекательности" для жителей (по принципу удаленности от центра, транспортной обеспеченности, благоустройства и т.д.). Ведь тот же, скажем, Железнодорожный район – это и улица Гражданская рядом с центром, и Сортировка с Палкино.
3. Какова судьба средств, собранных на капремонт?
В домах, попавших под реновацию, ранее внесенные собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации комплексного развития территории жилой застройки (ч. 2.2 ст. 169 ЖК РФ). Очевидно, что конкретно эта норма несправедлива. Собранные годами за счет собственников средства, по сути, отнимаются. Считаю, что нужно компенсировать выселяемым собственникам стоимость собранных взносов (дополнив соответствующей нормой ч.7 ст. 32 ЖК РФ).
4. Какой срок добровольной продажи жилой недвижимости?
Закон (ч.14 ст. 32.1 ЖК РФ) установил срок всего в 45 дней для добровольного заключения договора о переходе права собственности на жилое помещение. Если в течение 45 дней со дня получения по почте проекта договора собственник его не заключит – застройщик вправе обратиться в суд. Ну, здесь очевидно очень маленький срок, даже комментировать нечего. Вопросы жилой недвижимости, тем более зачастую единственной, за полтора месяца не решишь, нужно продлевать этот срок как минимум раза в два, до девяноста дней.
5. Необходимо ввести норму о долгосрочном планировании
Считаю, что в областной закон необходимо ввести нормы о долгосрочном планировании. Чтобы территории комплексного развития объявляли только там, где это заранее предусмотрено Генпланом города. Скажем, ввести в Генплан понятие "перспективной территории комплексного развития". Не факт, что на каждой из них будет объявлена очередная реновация, но если и будет объявлена – то только в рамках этих "перспективных территорий". Такая норма позволит заранее предупредить собственников, приобретающих недвижимость в районах, которые потенциально могут попасть под реновацию. Это позволит повысить информированность собственников и снизить уровень потенциальной социальной напряженности.
Это пять самых очевидных вопросов к грядущей реновации. Оставим пока за скобками вопрос с инфраструктурной обеспеченностью вновь возводимых кварталов (не хочется получить повсеместный микрорайон "Солнечный" с дефицитом всего: от мест в школах и детсадах, до парковочного пространства). Отдельного внимания требует и соблюдение прав арендаторов коммерческой недвижимости в домах, попавших под реновацию, и иные отдельные вопросы.
Но, в целом, закон объективно назревший. Более того, обозначивший открытые и общие "правила игры" в вопросах реновации. Теперь надо работать над его дальнейшим совершенствованием.
***
Корреспондент Накануне.RU взял комментарий у депутата заксобрания Свердловской области Валентина Лаппо, попросив оценить озвученные Андреем Пирожковым проблемы.
"В случае отселения дома, где собирались средства на капремонт, деньги не возвращаются и будут потрачены на снос дома. Мы не можем вернуть финансы, так как в Жилом кодексе указана иная норма. Решение по расселению принимает глава. Он хорошо знаком со своей территорией. Придумывать дополнительную формулировку "перспективная территория комплексного развития" неправильно. Кстати, реновацией это называть не нужно. Тут преувеличение. Неужели есть такой инвестор, который сразу пять домов снесет? Закон вообще хороший. Все это будет полезно для реализации жилищного национального проекта", – заявил нам председатель комитета по развитию инфраструктуры и жилищной политике.