Программа комплексного развития территорий (КРТ) в Тюменской области может разрастись, ее могут расширить на социальные объекты. Журналист Накануне.RU на полях IV Градостроительного форума пообщался с руководителем Главного управления строительства региона Павлом Переваловым и выяснил, как следует внедрять КРТ и каковы другие направления развития строительной отрасли.
— Строительная отрасль, как и многие сферы экономики России, подстраивается под импортозамещение. Как санкции повлияли на работу ГУС, какую работу управление проводит?
— На уровне Правительства РФ были приняты изменения в законодательство, предложены инструменты, которые позволили влияние санкций нивелировать. В частности, я могу рассуждать о бюджетных стройках. Мы большое количество объектов строим: детсады, школы, спортивные сооружения. Нам даны возможности, во-первых, по тем контрактам, по которым изначально не было предусмотрено авансов, дать их. На что они пошли? На закупку материалов, оборудования. Это помогло подрядчикам быстро купить все необходимое. Это шло условиях постоянного роста цен по принципу "чем раньше купил, тем дешевле". Это сыграло свою роль.
Любая строительная организация — крупное образование, надо платить зарплату, нести социальные обязательства. Возможность такая дана федеральным законом, но мера поддержки является областной — мы финансируем проект за счет бюджета области.
Вторая мера Правительства России — изменение цены контракта. В 2022 г. выросла цена стройматериалов, она в контрактах не была заложена. Если бы компания возводила объект по старой цене, то это в крайнем случае привело бы к ее банкротству. Пересчет цены позволил сохранить стабильность на рынке и достроить все объекты.
Третья мера поддержки — замена оборудования, которое попало под санкции, на несанкционное, и сделать это можно без повторного подтверждения государственной экспертизы проектной документации. Судя по тому, что все проекты, запланированные в 2022 г., введены, мера оказалась эффективной. Мы смогли найти либо российские аналоги, либо дружественный импорт.
— Как обстоят дела с кадрами, как в регионе занимаются их подготовкой?
— У нас в регионе неплохо обстоят дела с подготовкой кадров. Есть профильные вузы, есть очень сильные средне-специальные учебные заведения. Нет проблемы с образовательной частью вопроса. Дело в другом. Человек, ставший по итогам обучения в средне-специальном учебном заведении сварщиком, он где работает? Сварщиком или себя ищет в другом?
Наверное, до последней пары лет такая проблема касалась и нас. Строек в регионе много, у человека с рабочей специальностью была возможность найти себя в профессии. А два — два с половиной года назад начала развиваться тенденция роста зарплаты в рабочих специальностях строительства. Средняя зарплата в строительстве в Тюменской области — 69 тыс. руб. Очевидно, что где-то это 35 тыс., где-то — ближе к 200 тыс. Не так сильно растут зарплаты у инженерно-технических специальностей. У нас в регионе есть высокая конкуренция в строительной отрасли.
— В Тюмени программа комплексного развития территорий (КРТ), на которую возлагали большие надежды, буксует. Есть жалобы на предлагаемую властями выкупную стоимость жилья, споры доходят до суда. Как ГУС может не допустить подобных ситуаций или не доводить их до суда?
— Есть не жалобы, а несогласие, это разные вещи. Механизм их урегулирования очень хорошо описан, нужно им пользоваться. Я хотел бы рассказать о КРТ в другом ключе. То, как сегодня складывается практика правопреминения этого механизма, сужает его применение и понимание того, что это за механизм.
КРТ — гораздо более широкий механизм, нежели принято думать. Это не просто "получил в пользование в землю, расселил дома, выплатил деньги, построил жилье". Речь идет о гораздо более комплексном механизме. Он позволяет комплексно развивать промышленные территории или делать что-то по инициативе правообладателя.
— Каким образом?
— Есть возможности бюджетного участия в реализации договора о КРТ. Например, отбирается застройщик, тот орган, который проводит КРТ, заключает с застройщиком договор. В нем предусмотрено строительство не только жилья, но и, например, объектов соцкультбыта. Но застройщик не просто строит и передает безвозмездно муниципалитету, а последний в рассрочку расплачивается с застройщиком. Этот механизм может быть гораздо более комфортным для бюджета, нежели классический вариант.
Приведу пример. Сегодня новая школа на 1,5 тыс. учебных мест стоит 2 млрд руб. Строительство идет два года. Значит, городскому бюджету в среднем надо выделять 1 млрд руб. в год. При условии, что бюджет найдет деньги. А таких школ надо построить не одну. Если же мы это включаем в договор о КРТ, да, застройщику надо будет взять кредит, но он построит школу за те же два года, одновременно с застройкой микрорайона, и люди, которые купят квартиры, смогут сразу школой пользоваться. А мы потом рассчитаемся, но не за два года 2 млрд отдадим, пусть сумма вырастет на банковский процент (это я называю самое крайнее условие), пусть будет 2,5 млрд за пять лет — значит, бюджету надо в год будет искать не миллиард, а 500 млн.
Механизм КРТ надо рассматривать и с этой стороны. Мы сегодня прорабатываем такие проекты, надеюсь, в ближайшее время мы такие договоры заключим.
— На II Градостроительном форуме в интервью Накануне.RU вы сказали, что Тюменской области предстоит "дорасти" до других городов по количеству развязок, велодорожек и прочей городской инфраструктуры. Однако случается так, что жилье построено, а инфраструктуры рядом нет. Почему кварталы сдают раньше, чем там появляется инфраструктура, и как сделать так, чтобы впредь таких споров не было?
— Любой застройщик считает экономику проекта. Если вложения в ту или иную инфраструктуру выходят за ее рамки, застройщику это становится неинтересно. Это бизнес, он в известной степени циничен, так все и складывается. Наша задача — найти механизм, чтобы эти объекты появлялись. То, о чем я говрил выше, касается не только школ и садиков, но и, например, дорожной инфраструктуры.
— На одной из секций IV Градостроительного форума разговор пойдет о развитии малоэтажного строительства. Опрос ВЦИОМ показал, что почти половина россиян (47%) отдают предпочтение малоэтажной застройке и строительству частных домов в своих городах. При этом строители возводят преимущественно многоэтажные "человейники", где много крохотных квартир-студий, которые стоят дорого. Что мешает сделать упор на малоэтажной застройке?
— Есть абсолютно разные строители. Кто-то специализируется на многоквартирных домах, кто-то — на индивидуальной застройке. Мы видим тренд: в 2022 г. 42% построенного жилья индивидуальное. О чем это говорит? О том, что люди нашли своих застройщиков, кредитные продукты. Эта сфера развивается, сегодня мы видим, что у того, кто хочет приобрести жилье, есть выбор в пользу частного жилья или квартиры. В 2022 г. в Тюменской области стоимость новой квартиры и частного дома аналогичной площади с землей, на которой он расположен, примерно сравнялась. Можно за одни и те же деньги выбрать размеренную или городскую жизнь.
— Часто люди покупают жилье в ипотеку. Но как только появляется предложение с низкой ставкой по кредиту, растет стоимость жилья, и выходит, что платеж меньше не становится. Есть "сельская ипотека" со ставкой в 0,1-3%. Правда, с 2020 г., по данным банка ДОМ.РФ, ей воспользовалось только 40 тыс. человек. И проблема связана не с низким спросом, а с большим числом отказов. Какие решения может предложить ГУС, чтобы у людей была мотивация обзаводиться жильем, в том числе и загородным? Как добиться уменьшения количества отказов?
— "Сельскую ипотеку" надо развивать, менять. Она пока не так активно востребована, как другие виды жилищного кредитования. Надо снижать процентные ставки, увеличивать предельную сумму кредита, снижать требования к заемщикам. Этот институт только начал работать, и он будет меняться под потребности рынка. В Тюменской области в селах есть работа, развивается сельскохозяйственное производство.
Что касается ипотеки в целом, программы льготного кредитования сыграли свою роль в поддержке строительного рынка. Сложно сказать, что именно в 2022 г. — рост стоимости стройматериалов или льготная ипотека — внесли больший вклад в рост стоимости квартир. Я предпочитаю рассуждать так, что если не было бы льготной ипотеки, было бы обрушение рынка, оно привело бы к остановке стройки. Из-за этого только в Тюменской области работу потеряли бы (по самым негативным подсчетам) 100 тыс. человек. Так что роль льготной ипотеки, безусловно, позитивная.
