За первое полугодие 2023 года, по оценкам Банка России, было выдано 820 тыс. кредитов и это на 50% больше, чем в первом полугодии 2022 года, общая сумма выданных средств свыше 3 трлн руб, на 63% больше, чем за аналогичный период прошлого года, ипотечные кредиты выросли на 1,6 трлн руб., до того как ЦБ поднял процентную ставку дела с ипотекой шли неплохо, но что начнется с рынком жилья уже этой осенью? Подробности в материале Накануне.RU.
Ключевая ставка выросла, как отреагирует рынок жилья? Ранее взятые ипотечные кредиты, привязанные к ставке, конечно, вырастут, но таких минимальное количество. Но с повышением ставки в рост пойдут и цены на все, обычно – это прямое экономическое указание банкам поднимать ставку по кредитам, в том числе по ипотечным. Как говорят эксперты, рынок пока переваривает предыдущее повышение ключевой ставки, делаются коррекции в кредитной сфере, по процентам и депозитам. Предсказать, что будет с строительством, сложно, а вот для потребителя явно ничего хорошего это не значит.
Естественно, когда повышается ставка, растут кредиты, отменяются льготы, растет первый взнос за квартиры – приобрести свое жилье становится все сложней, а на фоне общей турбулентности в экономике – задача для семьи купить квартиру выглядит неподъемной. Тем не менее, строители продолжают возводить высотки в мегаполисах, а региональные застройщики исчезают, как вымирающий вид бизнеса. С этим пытаются бороться в Госдуме, там успокаивают – льготная ипотека в той или иной форме будет продолжена. На ВЭФ президент Путин в формате поручений сказал, что особое внимание стоит уделить Дальнему Востоку – увеличивать там планку по ипотеке.
“С учетом деления регионов на кластеры, речь идет о том, чтобы появлялись очаги жизни там, где у нас проблемы со строительством, проблемы с экономикой, проблемы с кадрами. Страна не может жить только в рамках городов-миллионников, мы это с вами прекрасно понимаем и сегодня наши истории связанные с Дальним Востоком”, – говорит заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике, председатель Российского союза налогоплательщиков Артем Кирьянов.
Обещают и повернуться лицом к селам, субсидировать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), раз возводить многоэтажки там никто не хочет, да и надо ли? Особенно, когда речь идет о многодетных семьях. Кирьянов заверяет, что государство будет дальше поддерживать льготную ипотеку в контексте демографической политики. Останется поддержка семей, здесь в помощь и ИЖС.
Есть планы социально-экономической помощи в заселении малонаселенных территорий, продолжается реализация по расселению аварийного жилья. Но, ясно, что в регионах, где есть аварийное жилье зачастую нет новостроек и строительство там в принципе не ведется. Не слишком выгодно? Особенно после того, как были приняты ограничительные решения по долевому строительству – застройщики пропали из регионов.
“Мы потеряли очень много региональных застройщиков, которые работают на местах, которые не строят многоэтажки в центре Москвы, не застраивают коттеджные поселки. Пропали те, кто могли построить один-два дома в год, и для расселения аварийного жилья, и для медиков, специалистов, — говорит Кирьянов. — Может нам удастся таких застройщиков возродить и простимулировать, это было бы правильно, потому что там, где строительство не носит коммерческий характер, его надо поддерживать”.
В остальном, все зависит во многом от того, какие будут ставки и как поведет себя строительство. На текущий момент говорить о том, что будут падать цены на жилье, любое: первичное или вторичное, это значит врать самому себе, заключает Кирьянов.
“Цены будут расти. Вопрос в том, какой рост мы будем фиксировать. Здесь не только решение регуляторов ЦБ, здесь важна ситуация с ростом цен на стройматериалы, с ростом цен на импортные компоненты”, — говорит Кирьянов.
Повышение ключевой ставки и отмена льготной ипотеки в той или иной форме спровоцируют схлопывание строительной сферы, раздутой с пандемийных лет, когда "семейные" программы только появились, а ипотечная ставка по новостройкам была очень низкой, по сравнению со вторичным рынком. Шутка ли, на сегодня в России 70-80% сделок с недвижимостью, совершаются с помощью ипотечного кредита. Инфляция и туманное будущее заставляет людей экономить, сохранять сбережения на черный день, а кто мог купить квартиру "на всякий случай", уже исчерпал ресурс, и как констатирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев – на фоне высокой ипотечной ставки, на вторичном рынке инвестиционных сделок немного. В основном, это обычные сделки на рынке жилья. Существенный перекос в сторону первички выровнялся.
"Увеличение ключевой ставки привело к тому, что тренды в спросе начали меняться, потому что ипотечная ставка после этих двух изменений практически приблизилась к 14% по вновь выдаваемым кредитам, возник период небольшого ажиотажного всплеска интереса к покупке жилья. Причем, как на первичном, так и на вторичном рынке. Связано это с тем, что после увеличения ключевой ставки, банки не сразу увеличивают ипотечную ставку, они сохраняют для заемщиков прежнюю ставку, по которой были согласованы и одобрены ипотечные кредиты", — поясняет эксперт.
Возможно, что и с новым повышением ставки мы будем иметь краткосрочный период подъема на рынке, но это будет больше похоже на агонию. Рост спроса сегодня совпадает с подъемом деловой активности. Опять же государство, судя по всему, стремится защитить застройщиков. Если в первом полугодии цены на рынке снижались и количество предложений росло, то с июля-августа, мы наблюдаем тренды снижения предложений на первичном рынке, это связано с изменением ключевой ставки, потому что на первичном рынке ставка по ипотеке не поменялась, а на вторичном почти на 50% выросла
“Естественно, это ведет к сокращению спроса на вторичном рынке и в перспективе (с октября) к дальнейшему росту спроса, который уже в июле наметился, в отношении новостроек. Таким образом, новостройки опять попадают в более льготный режим субсидирования”, – говорит Апрелев.
А без субсидирования ситуация будет очень печальной, особенно после того, как были реализованы планы по увеличению первоначального взноса по ипотечным кредитам с 15% до 20%. Для рынка субсидирования за счет государства – существенное изменение, так как это на 25% увеличивает первый взнос для людей, которые получают льготы от государства не просто так. По мнению экспертов, это замедлит рост спроса на ипотеку, потому что субсидированная ипотека занимает больше половины всех выдаваемых кредитов в стране. Второй важный момент – помощь государство оказывает только при покупке нового жилья, а в малых городах такого не имеется. По мнению Апрелова, стоило бы распространить практику и на вторичный рынок.
“На мой взгляд, это искусственное ограничение только для поддержки новостроек, в отношении же многосемейных людей это достаточно странно. Потому что получается так, что люди приобретая квартиры в новостройках, должны платить ипотеку 3-4 года, даже по субсидируемым кредитам, не вселяясь в эти квартиры. Здесь, к сожалению, есть перекосы и право выбора остается не за потребителем, а за какими-то смешанными формами поддержки. С одной стороны декларируется, что поддерживается население, а с другой стороны, поддерживаются новостройки”, — говорит эксперт