Участники строительного рынка и риэлторы ожидают существенного снижения продаж как вторичного жилья, так и нового. Эксперты отмечают, что воедино сложилось сразу несколько факторов. Помимо самого очевидного — роста процентной ставки по ипотеке до 15%, на покупателей давят растущие требования ЦБ в части увеличения первоначального взноса. Кроме того, на регулярных ожиданиях повышении ключевой ставки покупатели еще летом создали ажиотаж на рынке, фактически скупив все доступные на тот момент объекты. И теперь рынок ждет смещения в сторону льготной ипотеки. Впрочем, падения цены вслед за спросом риэлторы не прогнозируют, что приведет наращиванию доли нереализованного жилья. Подробности — в материале Накануне.RU.

ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 15,00% годовых. Как сообщает пресс-служба регулятора, инфляция оказалась выше прогнозных ожиданий.

Предыдущее повышение ставки регулятор провел всего полтора месяца назад. 15 сентября ее увеличили с 12% до 13%. До того аналогичное решение принималось в конце июля — тогда показатель увеличили до 8,5%. Ожидаемо за очередным увеличением ставки вырастет стоимость заемных денег. Особенно остро на это отреагирует рынок ипотечного кредитования, который уже содрогнулся после заседания ЦБ в сентябре. По цепочке ситуация в банковском секторе отразится на строительной отрасли.

Уже сейчас средние ипотечные ставки превысили 15% годовых, а в некоторых случаях достигли 18%. По оценкам участников рынка, после очередного решения ЦБ они достигнут 20%. При такой ситуации спрос на недвижимость будет смещаться в сторону льготной ипотеки. Однако субсидируемые программы ориентированы на первичный рынок жилья, что может сильно затормозить рынок "вторички".

Впрочем, пока эксперты рынка недвижимости отмечают ажиотажный опережающий спрос, который сложился за последние несколько месяцев. Директор по продажам федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев рассказал, что первая волна роста спроса началась еще в июне — на ожиданиях роста ключевой ставки перед июльским заседанием ЦБ. Многие из тех, что откладывали покупку недвижимости, ожидая снижения цен, поняли, что упускают доступные ипотечные ставки.

Вторая волна накрыла рынок в июле-августе. Тогда пик пришелся на август-начало сентября, когда количество заявок на ипотеку для покупки новостроек выросло на 113%, на вторичном рынке на 8%, а на загородную недвижимость на 18%. При этом те, кто планировал покупку готового жилья, старались успеть оформить кредит по старым ставкам, а те, кто хотел купить новостройки — до изменения условий кредитования в части роста требований к минимальному первоначальному взносу.

Таким образом, рынок фактически получил опережающий спрос. Те, кто планировал покупку квартиры осенью и в начале следующего года, предпочли ускориться, чтобы оформить более дешевый ипотечный кредит. Не остановил потенциальных покупателей и рост ипотечных ставок, многие готовы подавать заявки по стандартным программам и после того, как банки поменяли условия кредитования.

"На рынке выработался своего рода иммунитет к внешним факторам. Сейчас люди готовы оформлять ипотеку на готовое жилье с перспективой ее рефинансирования в будущем под более низкую процентную ставку, но стараются добиться максимального дисконта от продавца, чтобы минимизировать переплату по кредиту и сделать ежемесячный платеж для себя наиболее доступным. А в будущем при рефинансировании кредита под более низкий процент еще и получить выгоду", — отметил собеседник Накануне.RU.

Однако эксперты признают, что снижение спроса в существующих рыночных реалиях неизбежно, причем это связано как с ростом ипотечных ставок по стандартным программам, так и тем, что многие из тех, кто в среднесрочной перспективе хотели купить жилье или вложить в него свои сбережения, ускорились с покупкой и сделали это раньше, чем планировали. Однако если сравнивать спрос относительно рабочих дней сентября, то в октябре он снизился всего на 7%, а относительно октября-ноября прошлого года остается выше на 23%.

Дополнительное давление на спрос окажут новые ограничения по первоначальному взносу. В сентябре правительство РФ повысило с 15% до 20% первоначальный взнос по всем программам льготной ипотеки. Изменения коснутся всех видов ипотеки с господдержкой: IT-ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека, а также непосредственно льготная ипотека на новостройки. За повышение первоначального взноса выступали Минфин и Центральный банк, которые опасаются перегрева рынка недвижимости и закредитованности населения. По данным банка "ДОМ.РФ", сейчас до 80% всех кредитов на жилье в новостройках выдается по льготным программам ипотеки.

Таким образом, под влиянием всех сдерживающих факторов продажи на рынке недвижимости ожидаемо сократятся. В первую очередь, это коснется вторичного жилья, но также отразится и на новостройках. И, несмотря на логику рынка, которая диктует снижение цены при падении спроса, ждать удешевления квадратного метра не стоит.