"Великая депрессия" застройщиков приобретает все более ясные черты, причины всего три: отмена льготной ипотеки, отток мигрантов на фоне дефицита кадров и высокая ключевая ставка, и если в начале года кто-то еще пытался бодриться, то сейчас понятно — случай клинический. Хотя некоторые эксперты уверены, что долгое время строительная отрасль злоупотребляла допингом госпрограмм, поэтому сейчас просто ловит "отходняк". Но все же ведущая отрасль экономики, разогнавшая, по мнению властей, инфляцию, остается важной составляющей в жизни общества, заградительная ставка вряд ли улучшит жизнь россиян. Подробнее о том, как справляются с тяжелыми временами застройщики и какие перспективы у рынка жилья, читайте в материале Накануне.RU.

Индекс предпринимательской уверенности у застройщиков упал, сообщили в Центре конъюнктурных исследований (ЦКИ) ВШЭ. Самое низкое значение индекса предпринимательской уверенности зафиксировано в Ненецком автономном округе (-86%). Можно сказать, строители от стадия отрицания в начале года, через торг Марата Хуснуллина, который заявлял, что ничего не изменится, и через гнев от отмены льготной ипотеки перешли к депрессии. Хотя по инерции продолжают запускаться новые проекты, но все чаще рвение сдерживается высокими ценами на стройматериалы и конструкции, отсутствием дешевых рабочих рук и налогами.

А ведь, по данным Росстата, за 8 месяцев этого года в стране был построен 71,3 млн кв. м жилья, что на 1,6% больше, чем за тот же период 2023 года. Но и цены на жилье бьют все рекорды. И люди не спешат тратить заоблачные суммы даже на инвестиционные квартиры, делая выбор в сторону депозитов для сохранения накоплений. Рынок жилья переквалифицировался на вторичку, где основные сделки совершаются по обмену либо равноценных по стоимости квартир, либо с небольшой доплатой, где можно обойтись без ипотеки коротким займом. Вполне объяснимо, ведь 97% ипотечных кредитов были не рыночные, а только льготные. Так что задиранием цен застройщики мало чего добились и впали в депрессию.

"Как застройщики себя ведут? Они мне напоминают спортсмена, который долгое время злоупотреблял допингом. Госпрограмма длилась три года, колоссальные усилия вице-премьера Хуснуллина были к этому приложены. Никто не ожидал, что так долго продлится льготная программа. Государство на себя набрало обязательств по софинансированию в размере около 1 трлн рублей. Дальше это было невозможно продолжать. И, наконец-то, эта льготная ипотека закончилась, сейчас у застройщиков период ломки", — говорит эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Павел Склянчук.

Пик ввода жилья пройден, не каждый год может быть историческим, так что объемы строительства неизбежно будут снижаться, но и цена квадратного метра должна падать. Три тучных года было у строителей, но после подъема всегда идет спад, цикличность рынка — обычное дело, говорит эксперт в области девелопмента и консалтинга инвестиционной деятельности, директор по развитию территорий и продажам ASG Invest Ринат Аисов. Сейчас выиграет тот, кто заблаговременно подготовился к "худым" годам и создал достаточный объем земельного банка. Время строить на будущее, потому что ставки по депозитам однажды упадут и люди вновь вернуться к старому доброму способу сбережения средств — продолжат вкладываться в бетон. Стоит задача подготовить достаточный объем предложения за период пока низкая активность, считает эксперт.

"Выход на новую волну роста может затянуться. Но стройка — это такая системообразующая отрасль экономики, и безусловно, нельзя рассчитывать на то, что она останется без поддержки. В последнее время популярен тезис о том, что просто отрасль была перегрета, о том, что перегреты были цены на квартиры. И у правительства этот тезис осел, потому сейчас у них стоит задача рынок охладить, немножко устаканить, и в любом случае дальше он будет развиваться, потому что не так много сейчас инструментов, не так много возможностей для инвестиций", — говорит Ринат Аисов.

Что касается прогнозов, то для застройщиков они плохие, а вот для потенциальных покупателей — светлые. Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев не может утешить первых, да, сейчас они в депрессии, но то ли еще будет. Застройщики еще даже не оценили, насколько все пессимистично. Будет хуже. И будет хуже, как минимум в два раза, говорит Апрелев:

"В целом, картина негативная, потому что вторичный рынок уже перестроился с учетом того, что там заградительные ипотечные ставки, по сути, действуют с начала декабря. Рынок приспособился и перешел на рынки обменные. Причем, для человека совершенно не важно, сколько стоит квадратный метр, он продает чуть дешевле рынка, для того, чтобы продать, и покупает тоже чуть дешевле рынка. Потому что 20% — это заградительная ставка".

Если говорить о вторичном рынке, то там все более-менее понятно, там собственники частные лица, они могут сдать, если что, жилье в аренду, не продавая его сейчас. А вот застройщики этого сделать не могут, потому что для них стоимость кредита проектного финансирования достаточно высокая.

"У них альтернатива — либо снижать цену и наполнять эскроу-счета, добиваясь снижения ставки со стороны банка, либо отказаться от эскроу-счетов, по сути, перейти к дорогому проектному финансированию, быстрее достроить дом, чтобы продать, либо в рассрочку, либо как-то еще. Здесь достаточно много сценариев", — говорит эксперт.

Зато, по ощущениям экспертов, цены на жилье упадут на 15-20% к концу следующего лета. Уже сейчас некоторые застройщики продекларировали снижение на 35% по всем своим строительным площадкам. Другое дело, насколько они до этого подняли цены, уточняет эксперт.

"Мне кажется, что снижение цен будет, застройщик не может не снижать цену, потому что иначе ему нужно будет остановить строительный процесс. Либо надо провести очень серьезный анализ и перераспределение финансовых потоков, что-то ненужное продать, к этому они пока не готовы, как это ни странно. Наступает время для антикризисного управления на многих площадках", — подводит итог эксперт.