В России отмечают беспрецедентный рост цен на аренду квартир. Многие эксперты по рынку недвижимости заявляют о подорожании аренды на 30% и более. Чаще всего они видят причину в повышении ставок по ипотеке — они настолько неподъемны, что граждане предпочитают снимать жилье, и из-за повышенного спроса аренда дорожает. Прогнозы по поводу дальнейшего развития ситуации на рынке аренды остаются неутешительные. Подробнее — в материале Накануне.RU.
31 октября сервис "Дом.РФ" опубликовал исследование рынка аренды жилья за III квартал 2024 года. Аренда квартиры в Москве за последние три месяца подорожала и в среднем стоит 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тыс. руб. По всем городам-миллионникам, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, арендные ставки за последний квартал увеличились на 17%. Теперь там средняя стоимость квартиры — 43,7 тыс. руб. в месяц.
В крупных городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек цена увеличилась на 14% — до 35,5 тыс. руб. Среди мегаполисов наибольший рост арендных ставок на жилье за третий квартал 2024 года отмечен в Самаре (+31%, до 41,7 тыс. руб. в месяц) и Екатеринбурге (+28%, до 53,2 тыс. руб.). Это исторический максимум. По сравнению с показателями конца 2022 — начала 2023 гг. арендные ставки в столичных городах выросли на 70%, в других городах — почти в 1,5 раза. Дешевле сейчас снять квартиру в Перми, Казани и Челябинске.
В середине октября о росте ставок рассказали также аналитики федерального портала "Мир квартир". Они проанализировали ситуацию в 70 крупнейших городах РФ и пришли к выводу, что в III квартале аренда квартир подорожала больше, чем за все I полугодие. Ставки аренды с июля по сентябрь показали небывалый рост, а в Москве и Питере вообще "сделали кассу" с начала года.
Как отмечают аналитики "Дом.РФ", причина резкого удорожания аренды кроется в снижении доступности ипотеки для широкой массы населения. Из-за неподъемных ставок, потенциальные покупатели боятся влезать в "ипотечную кабалу" и вынуждены продолжать снимать жилье. Это, в свою очередь, приводит к тому, что собственники квартир повышают арендную плату.
О том, что из-за свертывания ипотечных программ многие решают жить в съемной квартире, говорит и генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.
"На фоне увеличенного спроса предложение арендных квартир по стране за III квартал сократилось на 40%, а по Москве — на 70%. Пользуясь данной конъюнктурой, арендодатели взвинчивают плату, и ее рост за последний квартал перекрыл динамику цен за все первое полугодие. Завершения этого процесса мы пока не видим, по крайней мере, до конца этого года рост ставок аренды продолжится".
При этом, еще в середине октября некоторые эксперты говорили о снижении арендных ставок. По данным аналитики "Яндекс Аренды", больше всего за месяц снизились цены на жилье в Самаре, Санкт-Петербурге, Казани и Ростове-на-Дону. Также средняя стоимость снизилась в Волгограде, Нижнем Новгороде и Уфе. По итогам первой недели октября 2024 года средняя стоимость аренды квартиры в городах-миллионниках составила 40 тыс. руб., судя по этим данным. По сравнению с сентябрем она сократилась на 2,1%. В Москве средняя стоимость аренды жилья упала на 3,1%, до 111 тыс. руб.
Как сообщили Накануне.RU в ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт", рост цены аренды квартир обусловлен общими настроениями на рынке недвижимости: практически весь год растут цены на все товары, что удорожает жизнь и демонстрирует обесценивание денег. По этой же причине, в основном, растут цены продажи квартир-новостроек, хотя это не обосновано ростом экономики и производительности труда.
Неожиданный фактор, заставляющий собственников повышать арендную плату, — постоянные заявления чиновников о росте доходов населения, полагают аналитики рынка недвижимости. Постоянно приходится слышать о "росте зарплат и доходов граждан", что не всегда является правдой. Немалую роль играет и информация о росте ставок по кредитам и общей стоимости квартир в новостройках.
"Поэтому большинство собственников-арендодателей понимают, что денежная масса увеличивается в целом по стране и в своем регионе, в частности. Следовательно, как считают они, квартира как актив, приносящий доход, как средство накопления и сохранения средств тоже должна стоить дороже, и повышают ставки арендной платы. Тем более, многие собственники сами связаны кредитами. Повышение аренды "позволяет" им не отстать в этой "гонке" цен", — поясняет "СтатРиелт".
Директор екатеринбургского агентства недвижимости "Резиденция" Кирилл Казанцев подтверждает в разговоре с Накануне.RU, что стоимость аренды действительно растет, однако данные, приведенные в обзоре "Дом.РФ", несколько завышены: "Стоимость около 50 тыс. — это не так, там точно ниже".
Среди причин подорожания аренды Казанцев, как и многие другие эксперты, называет завышенные ипотечные ставки в результате постоянного повышения ключевой ставки Центробанка. Тем самым, несмотря на достижение "исторического максимума" по арендной плате, снимать квартиру все еще выгоднее, чем брать ее в ипотеку.
"Купить квартиру стало труднее — многие продолжают снимать. Ипотечная ставка огромная — платить по ипотеке приходится в два-три раза больше, чем за аренду", — рассказывает эксперт.
Поэтому до тех пор, пока ставка Центробанка будет расти, не удастся избежать и дальнейшего повышения цен на съемное жилье. К слову, 25 октября Банк России повысил ключевую ставку до 21% — это максимум с 2013 года. Вслед за этим рыночная ставка ипотеки достигла 27%.
Впрочем, не все готовы списывать подорожание аренды только лишь на недоступность ипотеки. Директор агентства недвижимости "Федерация" Дмитрий Дудин признает, что в Екатеринбурге рынок аренды жилья в 2024 году изменился, но выделяет другие факторы, негативно влияющие на стоимость. Например, нужно учитывать, о каких конкретно видах недвижимости идет речь и в какой части города она находится. От этого зависит спрос и, соответственно, стоимость.
"В первую очередь, выросли цены на небольшие квартиры, студии и однокомнатные. Также важно учесть локацию. Спрос на центр города и "первый пояс" — те районы, которые окружают центр. Увеличение цены, на мой взгляд, по таким квартирам произошло на 20-30%", — объясняет эксперт.
Если же говорить о невозможности для многих граждан взять ипотеку, то стоит иметь в виду, что и нужна она далеко не всем.
"Сегодня арендуют квартиры по большей части молодые, приезжие. У них планов брать ипотеку даже по низкой ставке нет. Есть определённый бюджет на аренду квартиры, стоимость самой аренды и стоимость дополнительных платежей, коммунальные услуги. Как правило, закладывают до 30 тыс. руб. Другое дело с квартирами большей площади и количеством комнат, а также с отдалёнными районами. По ним спрос невысокий, стоимость могла увеличится процентов на 10, максимум 15. Но срок поиска арендатора значительно дольше. В первом случае полдня, во втором случае и месяц, и два".
В отношении дальнейшего развития событий на рынке аренды Дмитрий Дудин имеет более оптимистичные прогнозы — снижения цен ждать не стоит, однако новый столь резкий рост, который уже произошел, маловероятен. В конце концов, сильно завышая цены, арендодатели рискуют вообще не найти клиентов.
"Иногда собственники пробуют выставлять дорого, не получается сдать, и тогда они снижают, корректируют". При этом не стоит надеяться, что снижение ставок по ипотеке кардинально изменит ситуацию — многие в принципе не готовы планировать что-то на ближайшие 5-10 лет, поэтому аренда для таких людей остается более предпочтительным вариантом.
Стоимость квартир за последние пять лет также выросла, и, несмотря на доступную или недоступную ипотеку, покупать готовы, но не все — молодежь точно торопиться не будет", — заключает эксперт.