Стоимость жилья в России продолжает неукротимо расти, а вместе с ней, вслед за ключевой ставкой Центробанка, проценты по ипотеке становятся совершенно неподъемными. В Госдуме нашли решение — нужно ограничить сверхдоходы застройщиков. Иначе говоря, сократить затраты на строительство домов. Подробнее — в материале Накануне.RU.
Снизить рост стоимости жилья поможет исключение необоснованных надбавок по всей цепочке в строительстве: логистике, производстве работ, зарплатах, приобретении земельного участка, подключении к сетям, оплате рекламных услуг и прибыли строителей, полагает председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
"Итоговая цена складывается из себестоимости (цена стройматериалов, логистика, производство работ и заработная плата), цены земельного участка, стоимости подключений к сетям, стоимости рекламных услуг и прибыли всех участников этой цепочки. И цена самой стройки в данном объеме — примерно 50-60 процентов. Необходимо посмотреть и дать оценку каждой составляющей", — пояснил он "Парламентской газете".
Председатель комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков тоже считает, что российские застройщики сильно взвинтили цены "по сравнению с тем, что было пару лет назад". На это обстоятельство в конце октября указывала и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Она напомнила, что стоимость недвижимости в стране за четыре года действия массовой льготной ипотеки увеличилась почти в два раза, что значительно опережает рост зарплат.
Ограничение сверхдоходов застройщиков — хорошая идея, говорит депутат Госдумы, экономист Михаил Делягин. Но при этом нельзя исключать, что некоторые элементы в себестоимости строительства выросли обоснованно, а не по причине спекуляций со стороны застройщиков.
"Может получиться так, что цены на логистику действительно выросли, но рост этих цен не будет признаваться. Как у нас происходит в военно-промышленном комплексе, когда предприятия вынуждены отказываться от сотрудничества с российским Минобороны, потому что к ним приходят прокуроры и начинают выяснять, "почему у вас сварщик так много получает?". То, что их труд столько стоит и сварщик просто уйдет на другую работу, если ему не платить деньги или платить мало, это никого не интересует", — объясняет собеседник Накануне.RU.
Следовательно, ставка Центробанка влияет на рынок жилья куда в большей степени, чем, условно говоря, зарплаты рабочих.
"Когда у нас ставка по ипотеке ушла уже за 30%, ипотека стала запретительной. Льготная ипотека резко сворачивается, потому что в бюджете нет денег все это оплачивать. Соответственно, это удар по строительному комплексу — жилье стало окончательно недоступным для граждан России", — добавил экономист.
По словам Делягина, сейчас наметилось очень медленное, но снижение цен на жилье — застройщики переживают непростой период. Тем примечательнее становится то, что идея ограничить их сверхдоходы, в целом правильная, появилась только сейчас, хотя стоимость жилья планомерно росла в течение последних 20 лет.
Экономист Никита Кричевский еще более скептически относится к инициативе по сокращению затрат на строительство жилья ради снижения его стоимости.
"Это очередная глупая инициатива Госдумы, которая лишний раз показывает ее непрофессионализм. Тем более, когда дело касается современной экономики, где две трети занимает сфера услуг. В цепочке от котлована до потребителя есть масса экономических агентов, посредников: они занимаются производством стройматериалов, у них растут отпускные цены по причине роста тарифов на электричество, тарифов на газ, роста услуг ЖКХ, роста цен на топливо, по причине роста зарплат, в конце концов", — поясняет эксперт.
Строителям приходится повышать зарплату еще и по причине оттока мигрантов, доля которых среди рабочих на стройке традиционно была высокой. Еще один элемент, повышающий итоговую стоимость квартиры — риэлторы, берущие процент от заключения сделки. Но в самом существовании посредников нет какого-то злого умысла — так устроен бизнес.
"Я не представляю, как можно исключить все эти звенья из существующей цепочки", — говорит Кричевский.
Кроме того, фактический запрет ипотеки приводит к тому, что застройщики вынуждены предлагать рассрочки для приобретения жилья. Принято считать, что люди платят втридорога, используя такие кредиты. Но на практике, по словам эксперта, они обходятся даже дешевле ипотеки.
"Себестоимость строительства складывается из множества позиций, ни одна из которых не подешевела за последние несколько лет, везде мы видим только рост цен", — отмечает основатель агентства недвижимости "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Снизить затраты на строительство можно только за счет ухудшения качества возводимого жилья, чего допускать ни в коем случае нельзя. Затраты действительно высокие: растет стоимость стройматериалов и земельных участков, растет оплата труда. Эксперт указывает и на дефицит рабочих. Ко всему прочему растут цены на проектно-изыскательские работы, благоустройство, прокладку сетей, обслуживание техники и т.д. О "сверхприбыли" в этой ситуации говорить не приходится.
"Сейчас у застройщика нет инструментов, которые могут обеспечить уровень продаж, сравнимый с уровнем продаж периода с общедоступной льготной ипотекой. Соответственно, темпы продаж существенно замедляются, что мы видим из статистики совершенных сделок, уменьшается и денежный поток, получаемый застройщиком", — объясняет эксперт.
На увеличение расходов застройщиков серьезно повлияла инфляция. Девелоперы не могли предусмотреть такой уровень ключевой ставки, как сейчас, и связанные траты на получение кредитов и их обслуживание.
"Прибыли от ранее сданных проектов, как правило, идут в первую очередь на развитие и обслуживание бизнеса, то есть уже потрачены. В сложившейся ситуации искусственно ограничивать застройщиков — это рискованное занятие, способное сильно навредить целой системообразующей отрасли", — подчеркивает Доброхотова.
Тогда возникает следующий вопрос. Действительно, ограничивать расходы застройщиков во время уже начавшегося возведения дома кажется опасной затеей — квартира с протекающими трубами и трескающимися стенами не принесет новоселам большой радости, даже если она обошлась чуть дешевле, чем ожидалось. Но как насчет того, чтобы "попридержать коней", сократив объемы строительства? На взгляд обывателя, жилые комплексы с 30-этажными домами растут, как грибы после дождя, то тут, то там. Неужели это так необходимо? Разве спрос не удовлетворяется в полной мере? Оказывается, что нет.
"В настоящее время уровень обеспеченности жильем на человека в РФ составляет 29,5 кв. м, а цели — это 38 кв. м к 2036 году. Во множестве городов новостроек вообще нет, а жилищный фонд физически и морально устарел. И в целом по РФ на одного человека приходится примерно по 1,5 кв. м новостроек. Вряд ли это можно назвать удовлетворенным спросом", — объясняет эксперт.
Тем временем министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин 26 ноября заявил о том, что около 60% всех квартир в новостройках не распроданы, поэтому цены на новостройки в России скоро начнут снижаться. Большое количество нераспроданного жилья вынудит компании регулировать рынок, предлагать больше скидок и акций. Файзуллин тоже заявляет о необходимости сдерживать рост цен на строительные ресурсы: материалы, логистику и стоимость рабочей силы.
Но говорить о том, что расходы застройщиков влияют на рост стоимости жилья больше, чем такие общепризнанные факторы как инфляция и ключевая ставка, не приходится. Скорее это взаимосвязанные вещи.
"Застройщик сильно зависит от кредитования — это и проектное финансирование, и бридж-кредиты, и со стороны клиентов — ипотека. И так же зависит от кредитования практически любой бизнес, в том числе по производству стройматериалов, поставкам строительной техники", — заключает Доброхотова.