За последний год переезд в новое жилье для многих россиян стал настоящей роскошью. Причем неважно, идет речь о квартирах в новостройках или на вторичном рынке. Проценты по ипотеке находятся на запретительно высоком уровне — даже снимать квартиру становится выгоднее, хотя и цены на арендованное жилье достигли пиковых значений.
О тенденциях на рынке недвижимости в уходящем году и прогнозах на 2025 год — читайте в материале Накануне.RU.
Как стало известно на днях, россиянам уже не хватает суммы кредита по льготной ипотеке. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), к началу декабря средний чек по льготному ипотечному кредитованию превысил максимальные 6 млн руб.
По условиям самой массовой госпрограммы для семей с детьми, именно эта величина кредита — 6 млн руб. — предельная для всех регионов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, где лимит — 12 млн. По словам экспертов, кредиты на жилье с господдержкой все чаще в установленные рамки не попадают и превышающую часть приходится выдавать по рыночным ставкам ("комбо-ипотека").
Замминистра финансов Иван Чебесков ранее сообщил, что российские банки начали искусственно завышать ставки при выдаче ипотечных кредитов, вплоть до 100%. Отмечаются случаи, когда финансовые организации выдают дополнительную часть ипотеки к льготной программе под крайне большой процент.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский утверждает, что потенциально приобрести жилую недвижимость хотели бы очень многие граждане, но реальный спрос резко сокращается по мере роста стоимости рыночного ипотечного кредита, который зависит от величины ключевой ставки. Как ни парадоксально, но к росту цен может привести не только повышенный спрос, но и его отсутствие.
"Основным фактором, влияющим на цены, является объем предложения, которое связано с объемом строительства. В РФ на начало года в стройке было порядка 106 млн кв. м, а в конце года около 120 млн кв. м, в Москве на начало года около 17 млн кв. м, а в конце порядка 18,5 млн кв. м. В этих обстоятельствах дефицит предложения от застройщиков невозможен", — объясняет эксперт.
Казалось бы, если строительство нового жилья идет лавинообразными темпами и предложения от застройщиков в избытке, то цены должны снижаться или хотя бы не так интенсивно расти. Но Преображенский смотрит на это под другим углом — дело в том, что из-за недостаточного спроса снижается и предложение со стороны застройщиков, в результате чего создается видимость дефицита и начинают расти цены.
В 2025 году хотя и не ожидается каких-либо катаклизмов на жилом рынке в целом, но начало года будет весьма непростым, говорит директор Клуба инвесторов.
"Понятно, что содержать рынок жилой недвижимости за счет льгот и субсидий не получится, так как бюджет не безразмерен и есть большое количество сверхприоритетных программ. Кроме того, это будет противоречить политике Банка России, который ради борьбы с инфляцией "морозит" рынок", — говорит он.
Возможность понижения стоимости жилья напрямую связана с возможностью снижения себестоимости строительства, а с той маржей, которую сейчас имеет застройщик, каких-либо существенных скидок, определяемых двузначными процентами, он предоставить не в состоянии, уверен Преображенский.
"Снижения цен на первичном рынке в начале 2025 года мы не прогнозируем — на стоимость будут продолжать оказывать влияние такие факторы, как инфляция, удорожание проектного финансирования, себестоимость строительства, ситуация с кадрами, а также внешние экономические факторы", — соглашается управляющий партнер "Прайм Лайф" Денис Коноваленко, но добавляет, что, несмотря на трудные времена, недвижимость продолжит оставаться наиболее популярным инструментом для инвестиций.
Некоторые могут подумать: от всей этой ситуации страдают только граждане, а застройщики и агентства недвижимости обогащаются, ведь от повышенных цен они получают больше прибыли. Но, как уверяют участники рынка, с ухудшением условий для покупателей проседает спрос и, соответственно, прибыль продавцов.
В результате сворачивания программ льготной ипотеки и резкого повышения ключевой ставки объем продаж снизился у всех застройщиков, хоть и в разной степени, говорит руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина. В основном, это зависит от класса жилья и доли ипотечных сделок, которые проводились до июня 2024 года.
Наиболее "пострадавшие" классы — это сегмент массового жилья, где доля продаж по ипотеке была выше 80%, тогда как в более дорогих сегментах "бизнес" и "премиум" она меньше, но и там продажи снижаются.
Маржинальность многих проектов снизилась не только за счет падения продаж, но также на фоне роста себестоимости, которая формируется за счет стоимости работ, материалов, а также высокой стоимости заемных средств.
По словам Родиной, в 2025 году есть шанс на замедление роста цен, но для этого необходимо отсутствие резких колебаний валюты и ухудшения геополитической обстановки. Как можно заметить, и то, и другое условие в настоящее время крайне труднодостижимо. Но даже при оптимистичном сценарии речь будет идти лишь о более плавном росте цен, а не об их снижении.
Если ключевая ставка начнет снижаться, то постепенно оживится и спрос, так как для какой-то части покупателей это значение ставки станет приемлемым, что будет "дергать" цены вверх. Кроме того, часть потенциальной покупательской аудитории и инвесторы в случае снижения ключевой ставки, возможно, захотят "припарковать" деньги в недвижимость, как менее обесцениваемый актив.
"Впереди нелегкий год для всех участников рынка, но он потребует определенной креативности — застройщики будут придумывать новые схемы продаж, чтобы снизить стоимость обслуживания заемных средств, новые интересные акции и оригинальные идеи рекламных кампаний. 2025 год пройдет в борьбе за внимание и кошелек покупателя. Также все будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ РФ и пересмотра ставок по проектному финансированию, а также реальных инициатив, программ и мер по поддержке строительной отрасли со стороны Правительства", — резюмирует Родина.
Как ни странно, планомерное свертывание льготных ипотечных программ, позволяющих приобрести недвижимость массовому покупателю, косвенно привело к прекращению роста общей стоимости квартир.
"Что касается общего подорожания квартир, то этот фактор был вызван как раз повышенным в последние годы спросом из-за доступных способов кредитования. В последнее время удорожание в среднем замедлилось, если не сказать, приостановилось", — замечает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Конечно, от этого выиграли те категории населения, кто может позволить себе просто взять и купить квартиру, не прибегая к ипотеке.
Теперь, когда среди массового покупателя снизился спрос, а вместе с ним и доходы застройщиков, последние будут реагировать, предпринимая действия, которые с моральной точки зрения вызывают у среднего обывателя вопросы.
"Застройщики на фоне снижения спроса могут перейти к достаточно сдержанной политике, снижая количество лотов на экспозиции и создавая тем самым видимость дефицита, так как за этим последует рост цен", — поясняет Глазунова.
Примерно на это же указывал и Владислав Преображенский из Клуба инвесторов, говоря о влиянии объемов строительства и предложения на стоимость жилья.
Как уже стало ясно, в 2025 году жилье однозначно дешевле не станет. Глазунова называет все те же причины этому: уровень инфляции, удорожание строительных материалов и более слабый курс рубля. Вследствие этого рост цен на недвижимость продолжится, хотя и будет более сдержанным, считает эксперт.