В России обсуждается инициатива, получившая название "ипотечное зачатие". Эта идея, предложенная представителями строительной отрасли, предполагает введение льготного кредита на покупку жилья под фиксированные 6% годовых для бездетных молодых семей, которые планируют завести ребенка в течение ближайших двух лет. Однако, как показывает практика, подобные инициативы вызывают не только надежды, но и серьезные опасения, подробнее — в материале Накануне.RU.
В последние дни на разных площадках активно обсуждается новая инициатива, получившая название "ипотечное зачатие". Идея введения льготного кредита на покупку жилья под фиксированные 6% годовых была предложена представителями строительной отрасли на совещании с вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным. Основная цель данной схемы — поддержка бездетных молодых семей, которые планируют завести ребенка в течение ближайших двух лет.
По данным официальной статистики, опубликованной на сайте Дом.РФ, объем ипотечных сделок в январе 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, снизился на 71%. Это серьезный показатель, который свидетельствует о том, что рынок недвижимости переживает глубокий кризис. Снижение по количеству сделок составило 71%, а по суммам сделок — около 68%. Игнорировать эти тенденции застройщики не могут, и им придется адаптироваться к новым условиям. И они выбрали весьма необычный способ.
Согласно предложению, такие семьи смогут получить льготную ипотеку, а разницу между льготной и рыночной ставками будет компенсировать государство. Это, по мнению инициаторов, должно стимулировать спрос на жилье и поддержать строительный сектор, который в последние годы испытывает определенные трудности.
Однако эксперты уже высказывают сомнения относительно целесообразности и продуманности данной инициативы. В частности, они указывают на возможные лазейки для махинаций. Например, неясно, как будет контролироваться факт планирования рождения ребенка. Обещать не значить родить. Не приведет ли это к злоупотреблениям со стороны некоторых семей, которые могут попытаться воспользоваться льготами без реального намерения завести детей?
Кроме того, рынок недвижимости находится в ожидании очередного заседания Центробанка по ключевой ставке, которое состоится 14 февраля. Это событие может оказать значительное влияние на ипотечные ставки и, соответственно, на спрос на жилье. В условиях неопределенности многие участники рынка опасаются, что новая схема не сработает так, как планируется, и не даст ожидаемого эффекта.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева выразила свою точку зрения на данную инициативу, отметив, что связывать предоставление льготного кредита с обязательством родить детей — это высокорискованный проект. По ее словам, обстоятельства всегда меняются, и люди могут столкнуться с различными проблемами, которые помешают им стать родителями. Это приведет к тому, что семьи окажутся в сложной финансовой ситуации, не имея возможности выполнить условия кредита. Разворотнева также подчеркнула, что с юридической точки зрения такая инициатива может противоречить Конституции, которая не может заставить граждан рожать детей. Здесь уже вопрос о правомерности и этичности подобных мер, о давлении на личные решения людей.
Вместо этого, по мнению Разворотневой, более перспективным направлением решения проблемы доступности жилья для молодых семей является создание наемного жилья или сдачи квартиры в лизинг. В этом случае люди могут жить в наемном жилье, а часть платежей будет засчитываться как будущие ипотечные взносы. Это позволит семьям позаботиться о покупке жилья, не ставя их в зависимость от обязательств, связанных с рождением детей. В противном случае вместо поддержки молодых семей, такая мера может привести к новым проблемам на рынке недвижимости и в жизни граждан.
В последние полгода российский рынок недвижимости, особенно в сегменте жилищного строительства, столкнулся с серьезными изменениями. Отмена ипотеки с государственной поддержкой с июля 2024 года и резкое повышение ставки привели к значительному удорожанию стандартной ипотеки. Эти факторы оказали негативное влияние на объем ипотечных сделок, что, в свою очередь, отразилось на всей отрасли.
Почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев также высказал свои опасения относительно текущей ситуации на рынке ипотеки. Он отметил, что количество ипотечных сделок сократилось в полтора раза, что составляет почти 40% от общего объема сделок. Это произошло всего за полгода с момента отказа от льготной ипотеки, которая носила безадресный характер на все новостройки.Апрелев подчеркивает, что, несмотря на небольшое повышение цен, рынок потерял почти половину объема сделок. По его мнению, меры, связанные с введением ипотечного стандарта, еще не начали работать в полном объеме.
Он также отметил, что доля ипотеки на рынке новостроек существенно снизилась, а количество сделок с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) продолжает расти. Это говорит о том, что многие граждане предпочитают строить собственное жилье, а не приобретать квартиры в многоэтажных домах.
Для стимулирования спроса на жилье необходимо более активное участие государства в поддержке программ, направленных на строительство и финансирование жилья, полагает эксперт. В противном случае, по его мнению, рынок может столкнуться с серьезными проблемами, и мечты большинства россиян о собственном жилье останутся неосуществимыми.
Что касается застройщиков, то им пора пересмотреть свои бизнес-модели. Стоит отказаться от зависимости от дешевых кредитов и оптимизировать процессы. В условиях высокой ставки по ипотеке и растущих цен на строительные материалы, выигрывают те компании, которые умеют эффективно управлять себестоимостью и быстро реагировать на изменения рынка.
Застройщики должны быть готовы к тому, что структура продаж в их жилых проектах изменится. В условиях кризиса многие из них начнут использовать рассрочку как способ привлечения денежных средств. Это может привести к трансформации законодательства, касающегося долевого строительства. Недавние инициативы в сфере жилищного строительства вновь подняли животрепещущие вопросы о демографической политике в России. Управляющий партнер девелоперской компании Айгуль Юсупова высказала свою точку зрения на предлагаемые меры, подчеркнув, что они требуют тщательной доработки. По словам Юсуповой, предложение вводить законодательно обязанность семьи иметь детей в обмен на льготы по ипотеке кажется неэтичным и непродуманным.
"Это неэтично, во-вторых, по медицинским причинам это невозможно. Рождение ребенка — это интимный момент, который зависит от обстоятельств, знакомых только семье", — отметила она.
Юсупова затронула важный аспект, касающийся здоровья женщин и вопросов, связанных с психологическим давлением. "Если у семейной пары возникают медицинские проблемы, то дополнительное давление в виде финансовых трудностей только усложнит ситуацию", — пояснила она, подчеркивая, что принуждение к рождению детей недопустимо. Юсупова также выразила опасения по поводу возможных последствий принятия инициативы. "А что будет с теми семьями, которые за два года не смогут родить? Получается, что они будут мошенниками?" — задала она риторический вопрос.
С точки зрения юристов и экспертов, риск мошенничества в рамках подобного законопроекта действительно может возрасти. Если инициатива каким-то образом будет доработана и принята, то, по мнению Юсуповой, применять ее можно только в случае подтверждения беременности документально.
Кроме того, эксперт акцентирует внимание на том, что для успешного решения демографических проблем в стране надо создавать условия, которые помогут женщинам чувствовать себя спокойно и уверенно. Она предложила, к примеру, увеличить сумму минимального пособия по уходу за ребенком до полутора лет и увеличить процент от заработной платы, выплачиваемый женщинам в этот период. Это могло бы благоприятно отразиться на демографической ситуации.
Здесь есть еще один момент — первоначальный вклад никто не отменял. Кандидат экономических наук и финансовый советник Светлана Петрова проанализировала последствия инициатив, связанных с льготной ипотекой и демографической политикой, и обозначила основные риски для молодых семей. Она подчеркнула, что финансовое планирование зачастую не является сильной стороной многих россиян, что может стать препятствием на пути к реализации таких программ.
Эксперт отмечает, что важным моментом в вопросе ипотеки является первоначальный взнос. Хотя по государственной программе он составляет 20%, многие молодые семьи сталкиваются с трудностями в его накоплении. "Закончить учебу, устроиться на работу, наладить карьеру и еще отложить на первоначальный взнос — это серьезная задача", — подчеркивает она. Кроме того, увеличенный ежемесячный платеж по ипотеке требует, чтобы оба родителя работали, что, в свою очередь, может отложить решение о рождении первого ребенка.
Петрова также говорит, что предложение о так называемом "ипотечном зачатии" может привести к тому, что молодые семьи будут откладывать рождение детей до более позднего возраста. "Средний возраст ипотечного заемщика составляет 36 лет, и такое предложение может столкнуться с проблемами репродуктивного здоровья женщин", — считает эксперт Нарастающая ответственность и финансовые обязательства могут оттолкнуть их от желания заводить больше детей, что создает замкнутый круг.
Законодателям и застройщикам стоит обратить внимание на то, что более 50% населения в стране вообще не имеет доступа к льготной ипотеке из-за отсутствия нового жилья в малых и средних городах. В связи с этим необходимость обратить внимание на вторичный рынок жилья становится актуальной. "Чтобы система заработала, необходимо создать единый фонд аренды и предоставлять субсидии, основанные на уровне доходов населения", — призывает Светлана Петрова.
В заключение отметим, что политика, направленная на поддержку рождаемости, в первую очередь должна опираться на создание комфортной и стабильной среды для всех семей. Нужен комплексный подход, который позволит улучшить демографическую ситуацию, а не краткосрочные инициативы, идущие вразрез с реальными нуждами населения и даже с конституционными правами.