Очередное снижение ключевой ставки Банком России до 17% годовых оживило дискуссии о будущем рынка недвижимости. Аналитики прогнозируют, что рост цен на новостройки с 2027 года будет вдвое опережать инфляцию, а ипотечные ставки опустятся до 10%. Однако многие эксперты сомневаются в реалистичности таких прогнозов, указывая на сохраняющиеся макроэкономические риски и высокую стоимость заемных средств. Подробнее — в материале Накануне.RU.
Прогнозы аналитиков рисуют противоречивую картину: с 2027 года, цены на новостройки могут начать расти почти вдвое быстрее инфляции — на 9,3% при целевом уровне инфляции в 4%. Основой для таких прогнозов служат ожидания восстановления спроса и снижения ипотечных ставок до уровня 10% годовых. Однако в ближайшей перспективе рынок ждет противоположная динамика — уже в следующем году рост цен на строящееся жилье замедлится из-за низкого покупательского спроса, который остается закономерным итогом периода высоких процентных ставок. В этих условиях застройщики не спешат выводить новые проекты, предпочитая выжидательную тактику, что ставит под вопрос не только ближайшие ценовые ориентиры, но и долгосрочный план развития рынка.
Большие надежды
На фоне геополитической неопределенности и бюджетного дефицита оптимистичные прогнозы роста рынка недвижимости выглядят скорее исключением, чем правилом. Следующий год, по мнению аналитиков, принесет замедление роста цен на строящееся жилье из-за низкого спроса на фоне высоких ипотечных ставок. Текущая ситуация характеризуется парадоксом: недостроенное жилье стоит дороже готового, а объем непроданных квадратных метров только за 2025 год превысил 800 тысяч.
Несмотря на кажущееся перенасыщение рынка новостройками, реальная потребность в улучшении жилищных условий остается колоссальной. По данным Росстата, которые приводит генеральный директор "Бест-недвижимость" Шамиль Кочекаев, в таком улучшении сегодня нуждаются от 60 до 65% российских семей.
Это раскрывает истинную глубоко социальную природу спроса: люди ищут не объект для инвестиций, а возможность решить наболевший жилищный вопрос. Кочекаев особо подчеркивает, что даже покупка скромных студий чаще всего диктуется не спекулятивными амбициями, а простым желанием жить в собственных, а не арендованных метрах. Однако система, призванная облегчить этот путь — эскроу-счета и льготная ипотека — по мнению эксперта, принесла наибольшую выгоду отнюдь не конечным покупателям, а банковскому сектору, сделав приобретение жилья не столько более безопасным, сколько более дорогим и сложным.
Немалые ставки
Директор агентства недвижимости "Самолет Плюс" Артем Дроботенко отмечает, что потенциал роста интереса покупателей связан с отложенным спросом последних двух лет, когда люди не имели доступа к дешевым деньгам. "При снижении [ставок] до 10% новостройки наконец-таки начнут расти", – полагает эксперт. Он обращает внимание на массу денежных средств, находящихся в депозитах, которые в течение полутора-двух лет могут быть направлены на приобретение недвижимости.
Генеральный директор "Бест-недвижимость" Шамиль Кочекаев выражает более скептическую позицию относительно перспектив снижения ипотечных ставок. "Чтобы вернуться к 10%, нам надо исключить те факторы, которые нас к этому привели. Прежде всего, геополитические. Они потянули за собой политические, санкционное давление и тому подобное", – утверждает эксперт. Он убежден, что к 2027 году эти факторы не исчезнут, а значит, и существенного снижения ставок ждать не стоит.
Таким образом, ни один из экспертов не подтверждает прогноз о достижении 10% ставки по ипотеке к 2027 году. Напротив, они видят серьезные системные препятствия для этого. Советник президента Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков обращает внимание на изменившуюся роль ключевой ставки как индикатора доступности ипотеки, по его мнению, ЦБ сознательно сдерживает рост ипотечного портфеля: "Центробанк очевидным образом своими действиями и устами своих представителей неоднократно заявлял о том, что мы будем снижать ключевую ставку, но при этом мы будем ограничивать доступность кредитования вообще", – поясняет эксперт.
Он ссылается на введенные макропруденциальные лимиты и надбавки, которые существенно ограничивают возможности получения кредитов даже при снижении ключевой ставки. Видимо, продолжают охлаждать рынок?
Что перегрело рынок?
Шамиль Кочекаев указывает на главную роль льготной ипотеки в перегреве рынка, он характеризует систему эскроу-счетов и льготного кредитования как "операцию, которую провернули банкиры, чтобы заработать очень хорошие деньги", подчеркнув, что, хотя и застройщики тоже получили выгоду, основными бенефициарами стали финансовые институты. По его мнению, именно этот симбиоз привел к искусственному росту цен, который отрезал от рынка многих реальных покупателей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Константин Барсуков оспаривает тезис о том, что именно льготная ипотека и эскроу-счета разогнали рынок. "Льготная ипотека началась вообще в 15-16 году, была льготная ипотека – никакого роста цены не было", – утверждает эксперт. Он видит причины роста цен в более глобальных факторах и подчеркивает, что при нормальной ключевой ставке наличие эскроу-счетов не приводит к разгону цен.
В итоге, можно сказать, что рынок недвижимости продолжает оставаться в подвешенном состоянии между ожиданиями потенциальных покупателей и экономическими реалиями. Оптимистичные прогнозы аналитических агентств сталкиваются со скепсисом практиков, указывающих на сохраняющиеся геополитические риски и ограничения денежно-кредитной политики. Пока ключевая ставка остается высокой, а ипотечные кредиты – малодоступными, существенного роста спроса и цен на недвижимость ждать не приходится. Как отмечают эксперты, реальное оживление рынка возможно только при достижении ипотечных ставок уровня 12-14%, что в текущих условиях выглядит скорее отдаленной перспективой, чем ближайшей реальностью.