В рамках XII Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге эксперты обсудили судьбу вторичного рынка жилья. На фоне высокой ключевой ставки и по-прежнему дорогой ипотеки эксперты констатируют: разрыв в стоимости между новыми и квартирами из вторичного фонда достиг максимума, а поведение продавцов кардинально изменилось. Почему в условиях падения спроса не растет предложение, в каких городах сосредоточены главные дисбалансы и чего ждать от рынка, читайте в материале Накануне.RU.
Рынок вторичной недвижимости в России переживает парадоксальный период: номинальные цены на квартиры растут, но отстают от инфляции. То есть в деньгах квартиры действительно стали дороже, но в реальном выражении, с учетом покупательной способности, они подешевели, поскольку их стоимость не успела за общим ростом цен. А разрыв с первичкой, по некоторым оценкам, доходит до 40-80%.
Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в среднем по стране эта цифра не превышает 25%, а в Екатеринбурге и вовсе держится на отметке 15%. Причина — в высококонкурентной среде и качественном предложении во всех районах. Но тенденция к увеличению разрыва сохраняется, даже несмотря на отмену льготной ипотеки более года назад. Объем предложения на вторичке сократился, а продавцы, вопреки ожиданиям, не спешат вываливать квартиры на рынок, как это бывало в кризисы 2009 и 2015 годов.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов обозначил главные тренды: "Основные события третьего квартала 2025 года: есть новости хорошие, есть новости не самые радужные. Первая новость, которая самая хорошая, это то, что мы ждали, разворот политики Центрального банка, начавшееся снижение ставки".
Однако он сразу предупредил о рисках: "Конечно, сейчас вопрос в том, как будет регулятор реагировать на инициативу по изменению налогового законодательства, потому что есть вероятность, что это срочно начнет разгонять инфляцию, поэтому вполне возможно, что трек по снижению ставки может замедлиться".
Что касается вторичного рынка, то, по словам Алексея Попова, льготная ипотека на нем "присутствует в небольших количествах".
"Сделки идут, крупнейшие банки наладили их выдачу, определенное влияние на рынок вторичного жилья небольших городов это оказывает", — добавил он и также отметил начало перетока средств с коротких депозитов на рынок недвижимости, что должно постепенно оживить торговлю.
Но есть и обратная сторона медали. "Охлаждается экономика, потому что у нас есть замедление в инвестициях, есть замедление в росте доходов населения", — пояснил Алексей Попов. Даже несмотря на небольшое снижение ставки ЦБ, банки сохраняют "очень жесткую оценку заемщиков", что выливается в большое количество отказов, а денег у людей больше не становится из-за остановки гонки зарплат. При этом статистика по числу договоров купли-продажи (ДКП) демонстрирует удивительную устойчивость вторички.
"Мы там видим снижение темпов продаж всего лишь на 5% к 2024 году. Это говорит о том, что рынок адаптировался даже лучше, чем у первички, потому что у первички снижение порядка 20%, а здесь всего минус 5%", — привел данные аналитик.
Для Екатеринбурга ситуация чуть хуже — падение на 12%, но и это укладывается в оптимистичный сценарий.
И в целом, на фоне общероссийских тенденций Екатеринбург выделяется особенно ярко, демонстрируя модель гипер-строительства. Эксперты проводят сравнение динамики развития Екатеринбурга и Санкт-Петербурга. Если Петербург, где доля сделок на первичном рынке составляет 36%, демонстрирует признаки дефицита предложения с ограниченным ассортиментом и выбором, то Екатеринбург движется в противоположном направлении.
Уральская столица продолжает наращивать объемы строительства, имея в работе более 5 млн кв.м. В то же время северная столица пережила значительное сокращение строительной активности — с 10-12 млн кв.м в работе до текущих 5 млн.
Отвечая на вопрос, почему в нынешних условиях не растет объем предложения на вторичном рынке, Алексей Попов указал на два ключевых фактора.
"Достаточно неплохой спрос, поэтому хорошие варианты быстро уходят с рынка", — отметил он. Второй причиной стал массовый уход собственников в аренду.
"Лоты тех, кто успел войти в рынок по льготной ипотеке, они достаточно массово вышли на рынок аренды. И там многие арендодатели считают, что они эффективнее зарабатывают в качестве арендодателя, а не в качестве продавца", — резюмировал эксперт.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова подтвердила, что общероссийская картина сильно разнится с региональной спецификой. По ее словам, каждый субъект Российской Федерации до всех изменений, которые происходили у нас на рынке, всегда развивается по своим срокам, там своя экономика, своя география. В качестве примера она, опять же, привела Санкт-Петербург, где доля сделок на первичном рынке составляет 36%, и Москву, где рынок элитной недвижимости "в этом году прекрасно себя чувствует".
По данным эксперта, цены в Москве во втором квартале установили рекорд в 2 млн 183 тыс. за стоимость квадратного метра, что на 12% больше, чем в начале года, на 34% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом, по ее наблюдениям, в регионах-донорах, таких как Казань, Краснодар и Сочи, может произойти стабилизация цен, тогда как в Иваново и Твери ожидается падение.
Директор по продажам компании "ДАН-Недвижимость" из Челябинска Алексей Найденов описал ситуацию в своем городе. По его оценке, сегодня Челябинск — это "рынок покупателей", где цену диктует именно он.
"Здесь прозвучала цифра 20% скидки на недвижимость. Я хочу сказать, что иногда скидки на вторичную недвижимость могут быть существенно больше. То есть люди настолько завышают свои хотелки, что при появлении реального покупателя они просто принципиально снижают цену. Квартира может снижаться не в тысячах рублей, даже не в сотнях, а в миллионах", — констатировал Найденов.
Он также отметил, что для покупки новостройки, после продажи квартиры на вторичном рынке, челябинцам приходится добавлять от 30 до 40% от ее стоимости, что при высоких ипотечных ставках представляет серьезную проблему.
Отдельно Найденов остановился на льготной ипотеке на вторичное жилье, которая, по его мнению, сработала только в малых городах. В качестве примера он привел Копейск, где после включения в программу наблюдался "существенный скачок". Причиной первоначального провала программы в других малых городах он назвал отсутствие там самого товара — жилья возрастом до 20 лет.
Говоря о выживании риелторского сообщества в таких условиях, эксперт признал: "Начало года было очень сложным, у нас действительно произошло вымывание". Однако его компания, работающая по полному циклу, где 70% сделок приходится на вторичку, не только устояла, но и продолжила развитие.
Директор АЦ "КД-консалтинг" из Перми Алексей Скоробогач дополнил картину видением с соседнего региона. По его словам, Пермь отстает от Екатеринбурга и Тюмени по объемам строительства, сохраняя уровень около 1,6 млн кв. м в год. Особенностью города является преобладание старого жилого фонда на вторичном рынке.
"Мы можем говорить о том, что дома современного периода строительства на рынке составляют порядка 40%, все остальное — это уже старый и совсем устаревший период, который нуждается в замене, реновации, обновлении", — пояснил Скоробогач.
Он также отметил низкую активность продавцов: "Вторичный рынок уникальных предложений имеет всего лишь порядка 4 тыс. Это немного. Год-полтора назад это было в полтора и два раза больше, то есть 8 тыс.".
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками в Перми значителен, но аналитик видит в этом логику: "Если мы возьмем среднее комиссионное вознаграждение банка на уровне 10% и вычтем из средней цены первичного рынка, то мы выйдем как раз именно на уровень цен предложения вторичного рынка по домам современного периода строительства".
Перспективы развития местного рынка он связывает с программами комплексного развития территорий (КРТ) и возможным приходом иногородних девелоперов, которых привлекают сложившиеся цены.
Подводя итоги, можно констатировать, что российский рынок вторичного жилья пребывает в состоянии хрупкого баланса. Позитивные сигналы — снижение ключевой ставки, переток средств с депозитов и накопленный отложенный спрос создают основу для осторожного оптимизма. Однако эти факторы нивелируются охлаждением экономики, жесткими требованиями банков к заемщикам и массовым переходом собственников в статус арендодателей.
Как отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, эксперты исходят из того, что четвертый квартал года всегда удачнее, плюс все-таки фактор снижения ставки должен сыграть свою роль. По его прогнозу, рост цен на вторичное жилье по итогам года будет примерно на уровне инфляции, при этом доля ипотечных сделок вряд ли превысит четверть от общего объема.