На рынке недвижимости, который штормит по понятным причинам, появилась новая лихая идея — речь о возможности обзавестись жильем через микрокредитную компанию. С октября этого года вступил в силу закон, разрешающий выдачу ипотечных займов микрокредитными компаниями, которые полностью принадлежат субъектам Российской Федерации. Этой инициативой хотят оживить местные рынки и поддержать людей, но сразу же возникли вопросы: не откроет ли это дорогу коррупции, не приведет ли к монополии и будет ли вообще работать? Сначала многие насторожились: уж слишком памятны истории заемщиков, столкнувшихся с МФО. Однако выяснилось, что речь не о классических микрофинансовых организациях с их огромными процентами. Подробнее об этом — в материале Накануне.RU.
Идея передать регионам право кредитовать через подконтрольные им институты возникла неслучайно, она стала продолжением поиска денег на строительство жилья — особенно там, где федеральные банки работают вяло или не покрывают нужды местных жителей. Раньше часть этих функций выполняли региональные агентства по ипотечному кредитованию, но теперь власти предлагают более гибку
Впрочем, пока этот инструмент остается на бумаге: эксперты считают, что в стране еще нет ни одной такой рабочей компании, созданной властями региона.
Но региональные власти уже могут создавать свои собственные "мини-банки" — микрокредитные компании, и эти компании получат особое право — выдавать ипотеку. В идеале — тем людям, которым отказывают в обычных банках: у кого плохая кредитная история, кто работает неофициально и не может подтвердить доход, а главное — жителям малых городов и деревень, до которых крупные федеральные банки не хотят "опускаться" со своими финансовыми продуктами.
Эксперты считают, что есть тут и подводные камни — например, завышенные проценты, как плата за риски, возможность ловить рыбку в мутной воде — то есть нельзя исключать новые коррупционные схемы, а может, вообще вся эта бюрократическая махина не сможет двигаться. Покажет время. В целом, создается впечатление, что государство пытается закрыть дыру в системе. Классические банки не хотят или не могут кредитовать всех. А проблема с жильем остается острой, особенно для социально уязвимых слоев населения и в депрессивных регионах. Это попытка дать регионам инструмент, чтобы они сами решали жилищные проблемы жителей?
Страховка от будущих кризисов
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев считает, что инициатива нужна не для массового кредитования, а чтобы управлять проблемными активами.
"Мне кажется, это создают, чтобы разруливать проблемы, которые возникнут, когда рынок новостроек просядет и появятся проекты, требующие санации", — говорит он. Такой институт, по его мнению, мог бы помочь обманутым дольщикам или при комплексном развитии территорий, взяв на себя часть рисков, которые сейчас несет федеральный центр.
Однако передача таких полномочий на места может обернуться осложнениями. Апрелев признает: главные риски — коррупция и монополизация. "Чем больше инструментов контроля над рынком мы отдаем региону, тем выше риски", — предупреждает эксперт. Особенно тревожно это выглядит на фоне того, что вопросы застройки, плотности и создания социальной инфраструктуры во многих городах до сих пор урегулированы слабо.
Высокая цена "доступного" жилья
Эксперт фонда "За права заемщика" Галактион Кучава смотрит на ситуацию с практической стороны и пока плохо представляет, как механизм будет работать. Он напоминает о предыдущем опыте региональных микрокредитных компаний, которые кредитовали бизнес, — опыт оказался не самым удачным. Для региональной власти это тоже нагрузка: нужно собирать команды, закладывать в бюджет деньги на содержание такой компании.
Галактион Кучава также обращает внимание на ставки: в микрокредитных компаниях ставки будут на несколько процентов выше. Такой разрыв сразу отсекает массового потребителя, оставляя нишу тем, кто не может взять обычную ипотеку из-за плохой кредитной истории или других причин. При этом банковский сектор, как полагает Кучава, не видит в этой инициативе угрозы.
"Они даже не волнуются, никакой серьезной конкуренции не чувствуют", — констатирует эксперт.
Гораздо важнее, по его словам, чтобы новый инструмент не превратился из средства помощи в способ покупать второе или третье жилье для сдачи в аренду — а этим, как он отмечает, нередко злоупотребляют при участии в льготных ипотечных программах.
Шанс для малых городов
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов смотрит на возможное кредитование в историческом контексте, вспоминая практику региональных агентств в Башкирии или Владимирской области. Он уверен, что инструмент пригодится не везде, а только там, где есть ресурсы для воплощения идеи.
"Там, где можно говорить о локальном рынке, там и раньше были свои региональные программы", — говорит он.
По его мнению, новые микрокредитные компании смогут помочь решить жилищные проблемы в малых городах и поселках, которые федеральные банки обходят вниманием. "Люди уезжают оттуда в том числе потому, что не могут решить жилищную проблему. А тут выясняется, что можно было бы, чтобы жизнь там хотя бы не угасала, а лучше — развивалась", — пояснил он.
Выходит, появление региональных ипотечных микрокредитных компаний — палка о двух концах. С одной стороны, это шанс для отдельных территорий и граждан получить жилье там, где обычные схемы не работают. С другой — риск создать неповоротливые, коррумпированные структуры, которые усугубят проблемы с застройкой и управлением недвижимостью в регионах. Инициатива станет успешной или провалится почти целиком в зависимости от воли и умения местных команд, а также от того, сумеют ли на федеральном уровне выстроить действенный контроль, чтобы благое начинание не превратилось в очередную головную боль.