Ждут ли московских застройщиков в регионах?
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) совместно с Международной лигой управляющих недвижимостью и при поддержке Академии народного хозяйства при Правительстве РФ провел
аналитический семинар для профессионалов "Особенности работы в регионах: теория и практика".
Как сообщил Накануне.RU руководитель аналитического центра "ИРН" Олег Репченко, в семинаре приняли участие московские профессионалы рынка недвижимости, уже имеющие опыт работы на региональных рынках, а также региональные операторы,
знающие ситуацию "изнутри". Они поделились своим опытом работы на региональных рынках.
Семинар, в частности, был посвящен методикам, которые специалисты "ИРН" применяли при определении емкости региональных рынков. Именно этот показатель, как считают они, должен оставаться в центре внимания
столичных застройщиков, предполагающих выход на локальные рынки с масштабными проектами.
Дело в том, что внедрение столичного опыта в регионы во многих случаях может оказаться не вполне корректным, потому что емкость столичного рынка, по оценкам аналитиков, практически безгранична: сколько ни построишь - все будет освоено рынком.
По словам аналитиков "ИРН", региональные рынки не столь емки. Поэтому они представили вниманию коллег
собственные методики, которые позволяют составить достаточно корректный прогноз по целесообразности выхода на тот или иной локальный рынок с большими объемами строительства многоквартирных домов.
Аналитики выработали ряд формул, которые позволяют установить, сколько квадратных метров тот или иной рынок может освоить в реальности и смогут ли люди покупать построенное жилье по приемлемым для застройщика ценам.
Также специалисты задались вопросом о дополнительном потенциале регионов, который прямо или косвенно может влиять на емкость рынков. Они пришли к заключению, что такой потенциал представляют региональные миграции, исходя
из того, что миграционный слой составляет 3-5% всего населения России.
Участникам семинара был представлен портрет потенциальных мигрантов, то есть, тех людей, которые планируют в течение пяти лет поменять место жительства, и на новом месте приобрести себе жилье. Большая доля из них приходится на молодое население в возрасте от 24 до 38 лет. Выяснилось, что решение о переезде обычно принимают мужчины - их доля составила порядка 60% от всех опрошенных. Как правило, это люди, занятые частным предпринимательством или развивающие собственный бизнес. Более того, помимо мигрантов немалый спрос на жилье в активно развивающихся регионах или регионах с благоприятным климатом создают инвестиционные покупатели.
Кроме того, аналитики рассказали о результатах исследования потребительского поведения мигрантов, которые дают достаточно ясное представление о мотивациях и ожиданиях потенциальных покупателей жилья в тех или иных регионах.
В частности, было выявлено, что если раньше центром притяжения жителей регионов была, в основном, Москва, то сейчас лидером в этом плане стал Санкт-Петербург. Согласно результатам опроса, в северную столицу стремится попасть не меньшее количество людей. Порядка 20% опрошенных людей планируют переезд ближе к центру (Москва и область, Питер и область). Вторая явная точка притяжения россиян - юг России. Туда хотят переместиться примерно 13% жителей России.
Но, вместе с тем, результаты исследования показали, что самая значительная часть миграций распределяется по городам и населенным пунктам, расположенным недалеко от точки переезда. По результатам исследований аналитики сделали вывод: чем дальше от стартовой точки расположен пункт, куда запланирован переезд, тем меньше вероятность того, что он переедет.
Но все же большинство жителей регионов не собираются радикально менять условия жизни, но и не упустят возможности их улучшить, в том числе, за счет переезда в более комфортную среду обитания, расположенную неподалеку (в областной центр или в соседний более развитый или комфортный город или область). Эти факты выглядят достаточно оптимистично и, по оценкам
аналитиков, служат основанием для активного развития региональных рынков.
В ходе докладов были представлены данные по объемам строительства в "своем" регионе, а также по емкости рынка и динамике цен за последние 3-5 лет. В целом, ситуация на региональных рынках по объемам строительства многоэтажного жилья достаточно однородна и в разные годы варьируется в пределах примерно от 150-200 тыс. до 0,5 млн кв. м в год. Примерно одинакова динамика роста цен: 50 - 60 - 80% в год, что, как считают эксперты, отражает явный дисбаланс спроса и предложения (аналогично ситуации на московском рынке).
Правда, такая ситуация характерна не для всех регионов. Например, в Пермской области, по данным начальника управления инвестиционных проектов Управляющей компании "Император" Юрия Николаева, цены тоже растут, однако динамика роста остается стабильной на протяжении нескольких лет и не превышает 30% в год.
А стоимость жилья в Краснодарском крае уже достаточно высокая и сопоставима со столичной. В частности, цена одного из элитных домов в Сочи в этом году составляла $6-15 тысяч за квадратный метр. Также и по темпам роста цен Сочи не уступает Москве - здесь они уже достигают 100% в год. Впрочем, и покупатели жилья в Краснодарском крае (особенно в Сочи) - преимущественно, москвичи. Чуть менее привлекательно, но не менее перспективно выглядят города-миллионники.
Однако в этой связи возникает другой вопрос - а ждут ли столичных застройщиков в регионах? Как выяснилось в ходе семинара, ждут их не везде. Например, в Сочи получить участок под застройку довольно сложно, а в Томске - наоборот. Там ждут столичных девелоперов.
Вопрос отношения застройщиков и местных администраций, как известно, никогда простым не был, что и подтвердилось в очередной раз на семинаре. Между тем лояльность властей "чужакам" практически гарантирована в случае, если инвесторы берут на себя развитие инфраструктуры (инженерной, дорожной и пр.).
С крупными местными девелоперами отношения тоже могут складываться очень по-разному. Но в основном они, испытывая определенный дискомфорт по поводу возможной конкуренции со стороны столичных девелоперов, стараются отстоять свои права на автономное присутствие на "собственных" рынках.