Должны снижаться, но будут расти: мэрия прогнозирует новый рост цен на жилье в Екатеринбурге
Мэрия Екатеринбурга прогнозирует новый рост цен на жилье в Екатеринбурге. Отказ от продления договора по неразграниченным землям с правительством области затормозит ввод нового жилья, и объемы ввода уменьшатся на 30%, считают в администрации города. Однако эксперты уверены, что передача функций по распоряжению неразграниченными землями в МУГИСО, напротив, должна удешевить стоимость квадратного метра, передает корреспондент Накануне.RU. Кроме того, альтернативой могли бы стать дома на землях ИЖС, однако мэрия ведет с такими постройками активную борьбу. Некоторые депутаты считают, что цены на жилье в Екатеринбурге регулируются фактически искусственно.
Специалисты Уральской палаты недвижимости (УПН) проанализировали динамику цен на квартиры в Екатеринбурге. По данным экспертов, стоимость квадратного метра в настоящее время несколько стабилизировалась, и в среднем составляет 70 тыс. 827 руб. за квадратный метр. По данным специалистов УПН, цены на "квадрат" готового жилья в Екатеринбурге расходятся от 51 тыс. 159 руб. в дальних районах до 89 тыс. 901 руб. в центре.
Стоимость квартир в новостройках, по информации Екатеринбургского квартирного бюро, превышает 2 млн руб. Так, в одном из возводимых в юго-западном микрорайоне жилых комплексов цены на однокомнатные квартиры начинаются с 3 млн 450 тыс. руб., стоимость "двушки" начинается с 4 млн 420 тыс. руб., за трехкомнатную придется выложить 5 млн 550 тыс. руб.
В итоге, квартиры по такой стоимости далеко не всегда доступны жителям Екатеринбурга с учетом среднего размера заработной платы в 30 тыс. руб. При этом, в городе существуют альтернативные проекты с более низкой стоимостью квартир, в которых цена метра не превышает 30 тыс. руб. В данном случае речь идет о домах, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые признаются незаконными и подлежат сносу. Как отмечает депутат ЗакСО Евгений Артюх, такие дома по качеству мало чем отличаются от обычных монолитных многоэтажек, поскольку "они строятся из таких же материалов". А цена получается в два и более раза ниже, чем у "легальных" застройщиков. Перед возведением типовой многоэтажки застройщик должен создать проект, провести его экспертизу, согласовать – это немалые затраты. Для домов, построенных на землях ИЖС, по словам депутата, этого не требуется. Соответственно, снижается стоимость "метра".
Немалую роль в формировании цены на квадратный метр играет земля. Вопросы по ее распределению под застройку, стоимость и проведение аукционов находятся в руках мэрии. Однако, существуют, как считают эксперты, варианты для снижения стоимости квартир в "легальных" домах.
По мнению экспертов, чтобы снизить стоимость квартир в новостройках, необходимо решить вопрос с затратами и сроками подключения к коммуникациям, предоставлением земли на территории Екатеринбурга и ее стоимостью, убрать административные барьеры и, в конечном счете, вводить больше жилья.
По словам депутата ЗакСО Андрея Альшевских, возможность строить квартиры по цене, сравнимой со стоимостью в домах на землях ИЖС, есть, но нужно решить проблему по снижению затрат на подключение к коммуникациям. "Застройщики сказали, что мы готовы предоставлять стоимость не более 20 тыс. руб. за кв. метр. Но при этом нам надо, чтобы вы нас освободили от высокой платы за подключение к коммуникациям", - сообщил парламентарий Накануне.RU.
С депутатом согласен член гильдии строителей Урала Сергей Лекомцев. Как отметил специалист по строительству, стоимость возведения многоэтажки формируется из следующих составляющих: стоимость подключения к сетям – "в пределах 35-45 тыс. за квадратный метр", участка земли, выставляемого на аукцион - "по 150 млн за гектар", а также себестоимость материалов. Чтобы уменьшить стоимость квадратного метра в Екатеринбурге, по мнению Лекомцева, нужно предпринять следующие шаги. "Можно уменьшить стоимость земли. Надо, чтобы она дешевле стоила на аукционах – надо, чтобы земли было достаточно. Снизить стоимость подключения к сетям. Нужны изменения федерального законодательства", - рассказал Сергей Лекомцев Накануне.RU.
Все же основная причина конечной высокой стоимости квартир - это цена на землю. В Екатеринбурге стоимость земли сравнима с городами столичного пояса - Москвой и Санкт-Петербургом. В итоге, цены на жилье котируются как одни из самых высоких по стране, отмечают эксперты.
Администрация города, в свою очередь, заявляет, что предпринимает ряд усилий по обеспечению доступности жилья для екатеринбуржцев. "Сейчас создаются комфортные условия для всех инвесторов – строителей, чтобы они могли заходить на наш рынок и строить новые дома, тем самым вводя больше жилья. Этим мы как минимум сдерживаем рост цен. Когда-нибудь это приведет к снижению цен. Работа в этом направлении ведется", - сообщил Накануне.RU пресс-секретарь мэрии Денис Сухоруков.
Однако, рост цен на "метры" возможен, т.к. жилья, по замечанию Сухорукова, скоро будет вводится меньше. Этому, по его мнению, могут поспособствовать действия областных властей, связанные с отказом от продления договора по неразграниченным землям (их в городе около 40%). Ввод нового жилья, как отметил Денис Сухоруков, сильно затормозит нагромождение административных барьеров:"Сейчас инвестору нужно будет прийти в два места. Это может привести к тому, что на 30% ввод жилья снизится". Соответственно, мэрия выступает против действий МУГИСО, взявшего под свой контроль неразграниченные земли Екатеринбурга, исключительно "в интересах горожан".
Участие областных чиновников в управлении неразграниченными землями, по мнению депутата ЗакСО Евгения Артюха, напротив, может поспособствовать снижению стоимости квадратного метра, т.к. только благодаря усилению контроля над распределением участков можно добиться определенного успеха. Однако, далеко не факт, что передача "ничейных" земель под контроль МУГИСО сыграет определенную роль в стоимости земли. "Если это и отразится на рынке, то отразится в среднесрочной, долгосрочной перспективе. Те процессы, которые происходят сейчас, никак не могут повлиять на рынок в течение ближайшего года", - сообщил Накануне.RU начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
Как отмечают эксперты, для того чтобы сделать жилье в Екатеринбурге доступным большинству горожан, необходимо решить комплекс проблем: снять административные барьеры при оформлении документации, выделении земельного участка под строительство и вводе дома в эксплуатацию; протянуть сети (это делается за счет бюджета); снизить стоимость земли; уменьшить сроки подключения к коммуникациям; увеличить объемы выводимого на рынок жилья и в, определенной мере, внести изменения в законодательство - как в федеральное, так и местное.
Между тем, некоторые депутаты указывают, что стоимость жилья в Екатеринбурге регулируется фактически искусственно.
"Сейчас наблюдается монополизм со стороны некоторых одиозных чиновников. Они жестко контролируют спрос и предложение. Чтобы предложение всегда было ниже спроса. Это возможность повышать цены", - поделился мнением с Накануне.RU депутат ЗакСО Владимир Коньков.
Екатеринбургские чиновники и бюрократическая составляющая оказывают большое влияние как на рост цен на жилье, так и на борьбу с конкурентами – утверждает Евгений Артюх.