«Дешевле не будет» – Глава компании Seven Suns Алексей Рыжков о ситуации с ценами на недвижимость в стране
Стоимость недвижимости в России продолжает бить рекорды: на протяжении 5 лет она ежегодно дорожает в два раза быстрее, чем в среднем по миру. Ни антироссийские санкции, ни пандемия коронавируса, ни ослабевший рубль, как выяснилось, этому не помеха. В чем причина происходящего, что ждать в будущем, и почему в данном случае Россия впереди планеты всей?
Эти вопросы мы адресовали специалисту. Глава крупной девелоперской компании Seven Suns, работающей на рынке Москвы, Вологды и Санкт-Петербурга, Алексей Рыжков поделился своим мнением с Накануне.RU.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ В ИНТЕРВЬЮ Накануне.RU
Вопрос: Как вы оцениваете динамику, векторы рынка недвижимости в стране на данный момент?
Алексей Рыжков: 2023 год для покупателей жилья начался одновременно с плохих и хороших новостей. С одной стороны, банки объявили об удорожании ипотеки, с другой -это спровоцировало падение спроса на вторичку, которая немного просела в цене, что для нашей страны явление редкое: по итогам 2022 года спад составил примерно 8%.
Похожая ситуация сохраняется только на вторичном рынке: цены на квартиры «в бетоне» опережают стоимость точно таких же квартир в точно тех же жилых комплексах, но уже в сданных корпусах и со сделанным ремонтом.
Ситуация, с одной стороны, невероятная. Но, если разобраться, то все логично: ипотека на жилье в новостройках обойдется покупателю дешевле. Это одна из причин, по которой стоимость квадратного метра в строящихся домах падать категорически отказывается. Притом, что владельцы аналогичных, но благоустроенных квартир на вторичке вынуждены снижать ценник в объявлениях о продаже.
За три неполных года стоимость жилья в новостройках выросла более, чем на 80%. И рост цен на первичке сильно опережает рост цен на вторичке, разница достигает почти 50%. Причина в господдержке, которая не распространяется на «старое жилье».
Вопрос: Получается, россияне предпочитают вкладываться в новые дома, так как метраж в старом фонде не удовлетворяет. И эти новые дома дешеветь не будут?
Алексей Рыжков: Зарплаты не поспевают за инфляцией – если несколько лет назад приобрести среднестатистическую «двушку» можно было за пять годовых зарплат, то теперь придется выложить почти десять. Людей, способных купить квартиру «за наличные», становится все меньше, а предложения банков оптимизму не способствуют. По идее, рынок должен откатываться к позициям примерно трехлетней давности, следуя утверждению: «Нет денег, значит, нет спроса. Нет спроса, значит будет обвал». Однако оно в корне неверно.
Во-первых, новостройки будут дорожать и в дальнейшем не в последнюю очередь из-за санкций. Дорожает техника, дорожают стройматериалы (рост цен здесь достигает ста и более процентов) – это не может не сказываться на стоимости возводимого жилья. Во-вторых, по-прежнему действует льготная ипотека, причем аналитический отдел Seven Suns не исключает, что в этом году Центробанк снизит ключевую ставку, спровоцировав подъем спроса на новое жилье, а значит и рост цен на него.
Тренд на многоэтажность сохранится: больше этажей, больше квартир, больше прибыли при той же площади земельного участка и более низкой себестоимости. По-прежнему будет «ужиматься» квадратура: оценивая свои финансовые возможности, большинство покупателей голосуют рублем за компактные квартиры без огромных кухонь и коридоров.
Статистика показывает - за 10 лет площадь квартир в столичных новостройках снизилась в среднем на 33%, а так называемые «студии» приобрели еще большую популярность. И многоэтажность, и «малообъемность» позволят сохранить спрос как минимум на том же уровне, что и раньше.
Вопрос: Как, на ваш взгляд, будут отражаться на рынке меры господдержки?
Алексей Рыжков: Чем больше их будет (включая даже такие далекие от реализации идеи как «лизинг» квартир), тем более активным станет рынок. Пока же можно прогнозировать количество сделок по ДДУ, равное 2021 году, и назвать это каким-то сильным спадом нельзя.
Что касается привлекательности покупки собственного жилья в целом, пусть и сопряженного с большими тратами, то здесь ответ очевиден. Квартирный вопрос по-прежнему актуален в больших городах, в Москве и области особенно
И второй момент: россияне считают недвижимость единственно верным и безопасным вложением денег.
В первую очередь, это касается городов с самой высокой миграционной популярностью: Москвы и Санкт-Петербурга. Не отстают и Тюмень, Краснодар, Сочи, Самара, Казань. Впрочем, рост цен затрагивает не только благополучные города. Повышение цен на недвижимость в 2022-2023 годах аналитики Seven Suns зафиксировали, например, в Омске.
Вопрос: Итак, каковы же факторы, из которых складывается постоянный рост цен на недвижимость в России (преимущественно на новостройки), и почему мы регулярно обгоняем большинство стран мира?
Алексей Рыжков: В лидерах по росту - Турция, Южная Корея, Новая Зеландия и Швеция. Если составлять рейтинг по городам, то ими будут международные финансовые центры: Париж, Нью-Йорк, Лондон. Везде свои причины. Поводов для того, что рынок недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге постоянно держится и будет держаться «в плюсе» несколько.
Во-первых, неустойчивая позиция рубля. Россияне предпочитают не хранить деньги на депозитах, а вкладывать их в жилье, даже если уже обеспечены необходимыми квадратными метрами. Во-вторых, постоянно востребованный спрос в инвестицонно и миграционно привлекательных регионах – на всех уже построенного жилья не хватает и не будет хватать никогда. В-третьих, в меру лояльная политика банков и относительно невысокая ключевая ставка: Абсолютное большинство сделок по недвижимости оформляются при помощи ипотеки, а она по-прежнему доступна, особенно если сравнивать с ситуацией 10-летней давности. Поэтому жилье в России будет расти в цене постоянно. Что бы ни творилось в мире, и как бы плохо ни чувствовал себя рубль